Investir dans une location meublée : Objectif cash-flow !

Comment augmenter significativement ses revenus locatifs ? Investir en location meublée vous permet de réaliser des programmes financiers rentables. Ce type d’investissement immobilier est à la portée de tous. Générer des gains financiers avec la location meublée demande méthode et patience : de la recherche du bien à fort potentiel jusqu’à son exploitation, il vous faut passer quelques mois de travail qui seront vite oubliés une fois les premiers bénéfices engendrés. Prêt à passer à l’action ? Suivez ces conseils et adoptez les bonnes techniques pour investir en location meublée en toute sérénité.

Investir dans la location meublée : Une technique parfaitement rodée

L’achat de bien pour de la location meublée : L’emplacement, le critère capital

Pour réussir un investissement en location meublée, prenez le temps d’analyser le secteur géographique sur lequel vous envisagez d’opérer. Faites une étude de marché selon le type de locataire que vous ciblez : étudiants, jeunes actifs, travailleurs de passage, vacanciers ou seniors, le quartier est important dans votre choix. Place aux prix pratiqués : prix à la vente au m2 et prix de la location : quels sont les biens mis sur le marché et en combien de temps partent-ils ? Pour connaître concrètement la demande en matière de location, passez une annonce test pour évaluer le nombre de candidats et la durée de réponse des potentiels locataires. Vous jugerez immédiatement de l’attractivité du secteur géographique et du type de location.

Acheter un logement pour du meublé : Créer sa bonne affaire

Une bonne affaire immobilière se crée. Vous ne trouvez jamais le bien idéal sur les annonces que vous dénichez. À ce stade, il vous faut aiguiser votre œil d’investisseur ! Fuyez les programmes sans travaux ou ceux affichés « spécial investisseur ». Ne vous fiez pas aux calculs de rentabilité alléchants, ils sont réalisés sur une base brute et ne tiennent pas compte de tous les frais et charges que vous aurez à débourser. Comment s’y prendre alors ? Cherchez les vendeurs pressés, nouez des partenariats avec les professionnels du secteur : agents immobiliers, notaires, ou artisans. Ils vous aident à vous positionner avant les autres et vous permettent la visite du bien en avant-première. La marge de négociation sera plus importante. Concentrez-vous sur des logements sains à rénover dans des maisons ou de petites résidences, comprenant 40 lots maximum. La copropriété doit être gérée efficacement tout en facturant des charges d’un montant aux alentours de 25 € par m2 et par an. Quelle est la surface idéale à rechercher ? Optez pour des logements de petites surfaces, de 20 à 40 m2. La majorité des biens avec travaux fait fuir les clients. Vous aurez alors plus de choix, surtout hors des grandes villes. Les investisseurs n’ont pas peur de transformer ou d’aménager des sites vieillissants. Vous disposez d’un atout pour créer votre opportunité.

Renforcer la rentabilité de la location meublée : financer le bien par sa banque

Financer l’investissement d’un bien pour la location meublée à crédit est l’autre carte financière à actionner. Jouer sur l’effet de levier des banques vous permet d’obtenir un logement entièrement financé par la banque et les locataires. Vous gardez ainsi votre trésorerie. Faites financer par la banque les honoraires du notaire, les travaux de rénovation, les équipements et les meubles. Pour ces derniers, faites-les rajouter à votre devis par un artisan consentant. Il les achète pour votre compte et les facture dans un second temps avec les travaux. Enfin, partez sur de longues durées de remboursement, entre 20 et 25 ans pour obtenir de faibles mensualités, compensées par le loyer. On a coutume de partir sur des loyers qui dépassent de 30 % les mensualités.

Miser sur des biens avec travaux : l’option coup de pouce financier des investisseurs en meublé

Acheter des biens dans l’ancien pour les louer meublés vous fait économiser de belles sommes d’argent. En effet, le prix initial est plus bas qu’un logement récent ou neuf, donc les honoraires de notaire sont plus faibles pour une surface équivalente. De plus, en réalisant des travaux, vous déduisez les charges et amortissements en régime réel. Enfin, en proposant un logement meublé rénové, le loyer est supérieur au loyer d’une location nue ou d’un loyer dans l’ancien non rénové. Vous proposez ainsi un bien à la location en parfait état, répondant aux normes en vigueur et ne nécessitant pas de lourds travaux pour les 10 ans à venir.

Fournir des équipements en meublé en respectant la loi : offrir un logement de qualité

Vos locataires doivent pouvoir s’installer immédiatement dans le bien meublé. C’est la raison pour laquelle la loi française a prévu un équipement complet à procurer dans les logements meublés. La liste est reprise dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, elle comprend :

Literie avec couette ou couverture,
Rideaux ou volets occultants dans les pièces faisant office de chambre à coucher,
Plaques de cuisson,
Four ou micro-ondes,
Réfrigérateur ou congélateur. À défaut de ce dernier, un compartiment permettant d’obtenir une température inférieure ou égale à – 6°,
Vaisselle pour repas,
Ustensiles de cuisine,
Tables et sièges,
Étagères de rangement,
Luminaires,
Matériel d’entretien ménager.

Pour que vos locataires aient une bonne expérience, je vous conseille de proposer des équipements complémentaires qui font la différence : cafetière performante, machine à laver le linge, TV connectée, literie de qualité, etc. Vos locataires doivent se sentir à l’aise dans l’espace et avoir une excellente impression du logement.

Optimiser vos loyers : le choix de l’exploitation

La location de logement meublé se réalise traditionnellement en petit espace. Toutefois, vous pouvez tout à fait doper vos gains financiers en proposant de la colocation sur des surfaces plus importantes. Rien ne vous empêche d’aménager votre appartement avec un espace commun et plusieurs chambres. De la même façon, en louant le bien meublé en courte durée, vous vendez l’hébergement à la nuitée et donc à un prix supérieur à un loyer classique. Ce sont des techniques d’optimisation que j’utilise et qui me permettent de dégager de gros cash-flow.

Opter pour un bail en meublé approprié

L’avantage du bail en location meublée vient de sa durée. Il est conclu pour une durée d’un an maximum, ce qui vous laisse la possibilité de reprendre votre bail à chaque fin de période, contrairement à la location nue pour laquelle vous devez avancer des arguments solides. Vous pouvez également conclure un bail pour 9 mois à l’attention des étudiants ou pour une période plus courte en bail mobilité. C’est effectivement un contrat qui a été instauré par la loi Élan pour permettre à des travailleurs nomades ou à des stagiaires de trouver un logement pour la période voulue.

Louer en meublé : Apprendre à déléguer

Déléguer pour rechercher un bien

Investir en meublé prend du temps, surtout lorsque vous dupliquez les opérations. Il est donc préférable de faire appel à des professionnels qui vous aident à gagner du temps et de l’argent. Dès le départ, entourez-vous de personnes compétentes notamment en matière de recherches d’opportunités. En sollicitant des agents immobiliers ou votre notaire, la recherche de bien selon vos critères est beaucoup plus rapide.

Sous-traiter les travaux

Trouvez un artisan compétent pour visiter le bien avec vous. Il vous sera d’un grand secours pour détecter les aménagements possibles et estimer leurs coûts. Ce technicien décèle immédiatement les failles et vous met à l’abri de déboires certains. Faire appel à un décorateur d’intérieur permet de proposer un bien meublé à la location à l’effet coup de cœur immédiat.

Donner la gestion à un tiers

Gérer soi-même la gestion d’un logement est extrêmement chronophage. C’est pourquoi je recommande aux investisseurs de déléguer dès qu’ils le peuvent l’exploitation du logement. L’agence ou la personne désignée fait l’interface entre le locataire et vous tout en résolvant des problèmes directement. Il s’agit d’une solution très confortable.

Suivre les comptes avec son comptable

En exploitant la location en meublé, vous relevez de revenus commerciaux. Vous êtes donc tenu de réaliser la tenue de vos comptes financiers via un comptable professionnel en optant pour le régime du réel simplifié. Grâce à lui, vous bénéficiez de conseils avisés. Il se charge également de toutes les formalités en matière de déclarations fiscales. Pas de risque d’erreurs, il connaît la législation et ses évolutions. Il vous délivre également les comptes financiers détaillés qui vous guident dans vos futures décisions.

La location meublée : privilégier l’intérêt fiscal

Choisir le régime fiscal

Louer en meublé permet de dégager des bénéfices industriels et commerciaux. Ceux-ci sont soit déclarés en micro-BIC avec abattement de 50 %, soit en régime réel simplifié avec déduction de toutes les charges et les amortissements. Le micro-BIC est applicable lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Quant au régime du réel simplifié, vous pouvez y prétendre sur demande ou si vos gains issus des locations meublées sont supérieurs à 72 600 €. Grâce à lui, l’investisseur crée un déficit foncier, lorsque les charges dépassent les revenus, le dispensant du paiement d’impôts sur les loyers ou sur les revenus, selon le statut d’exploitation.

Déterminer le statut fiscal

En effet, vous devez choisir entre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Vous basculez en LMP lorsque vos revenus locatifs dépassent 23 000 € et que ceux-ci sont majoritaires dans le foyer fiscal. LMNP et LMP entraînent des traitements particuliers. Avec le LMNP, le déficit foncier se déduit sur le résultat foncier à hauteur de 10 700 € pendant 10 ans. En revanche, aucune limite de montant pour le LMP. Il se déduit des revenus globaux pendant 6 ans. Il y a une incidence sur les revenus financiers, prenez le temps de bien étudier votre situation avant d’opter pour une solution particulière.

La location meublée : La rentabilité à considérer

Investir en location meublée remporte la palme de la rentabilité sur le papier. Pour autant, je vous mets en garde concernant les chiffres avantageux annoncés. Ceux-ci demandent une étude au plus juste, car il ne faut pas oublier que vous connaîtrez un turnover plus important que la location classique ainsi que de la vacance locative. Les loyers sont 10 à 15 % plus chers qu’en location nue pour compenser les désagréments. De la même façon, selon le prix d’achat initial, le calcul peut différer. Si vous négociez le prix au plus bas, vous aurez plus de marge, votre rentabilité en sera meilleure. En ce qui concerne la qualité des matériaux et des équipements choisis, si vous partez sur du haut de gamme, votre loyer pourra être surévalué. Cependant, un bien haut de gamme à la campagne n’aura pas le même potentiel financier qu’un bien identique dans une ville étudiante ou touristique. Restez réaliste, partez sur des calculs au plus juste pour considérer votre bien locatif meublé. Louer en meublé fait partie des méthodes d’investissement à haut potentiel financier. Toutefois, vous devez rester vigilant lors de toutes les étapes du projet pour parvenir à créer une opération dégageant un cash-flow positif. Entre la phase de recherche, l’achat, la période de travaux et d’aménagement, la mise en location et la gestion de la fiscalité, chaque point est sensible et peut vous pénaliser si vous ne maîtrisez pas les rouages. Vous souhaitez connaître les autres possibilités d’investir en immobilier ? Rendez-vous sur les fiches pratiques que je vous ai préparées ci-dessous :