La montée en flèche des plateformes comme Airbnb bouleverse les règles en copropriété. Partout en France, des propriétaires louent leur bien pour de courtes durées, souvent sans se demander si cela est compatible avec leur règlement de copropriété. Mais une copropriété peut-elle interdire la location saisonnière ? C’est une question brûlante, à la croisée du droit immobilier, de la vie collective et de la liberté individuelle.
Avec la loi Le Meur, entrée en vigueur en 2025, les copropriétaires et les syndics de copropriété se retrouvent face à des règles plus précises – mais parfois plus strictes – sur les locations meublées de courte durée. Désormais, une interdiction de location saisonnière dans une résidence n’est plus qu’une clause isolée : elle peut résulter d’un vote encadré par le Code civil, validé par la jurisprudence, et s’imposer à tous les lots si elle respecte les bonnes conditions.
Ce guide complet vous aidera à comprendre les textes applicables, à connaître vos droits et obligations, et à anticiper les démarches si vous souhaitez interdire une location meublée dans votre immeuble… ou si, au contraire, vous voulez mettre en location votre logement en toute légalité.
Note : cet article a été mis à jour le 01/08/2025.
Le contexte légal : la loi Le Meur et son impact sur la copropriété
Origine et objectifs de la loi Le Meur
La loi Le Meur, promulguée en novembre 2024, vise à réguler plus strictement les locations de courte durée dans un contexte de tension immobilière dans les grandes villes françaises. Son objectif principal est de lutter contre la transformation massive de logements en meublés touristiques, notamment dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Cette loi complète les textes existants, comme la loi du 10 juillet 1965 qui encadre la copropriété, en y intégrant de nouveaux outils pour les assemblées générales des copropriétaires.
Ce texte reconnaît l’impact des activités de location de courte durée, notamment type airbnb, sur la tranquillité des immeubles, la gestion des parties communes, et parfois même sur la sécurité. Il vient donc renforcer le pouvoir d’interdiction de location des copropriétés, à condition que la décision respecte les nouvelles règles de vote et les objectifs de la destination de l’immeuble.
Entrées en vigueur et obligations nouvelles
Depuis janvier 2025, toute copropriété peut désormais voter une interdiction des locations saisonnières sous certaines conditions, grâce à l’article 26 d) modifié de la loi de 1965. Contrairement à ce qui prévalait auparavant, il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité pour interdire la location meublée touristique si la clause d’habitation bourgeoise exclusive existe dans le règlement de copropriété.
Les règlements de copropriété peuvent donc évoluer, à la condition que l’assemblée générale réunisse la majorité des deux tiers. Cela marque une avancée significative pour les collectifs voulant interdire les locations de courte durée sans bloquer toute autre forme de location meublée plus classique, par exemple destinée à un étudiant ou à un salarié.
En parallèle, la loi Le Meur impose une obligation d’information renforcée auprès du syndic de copropriété, chaque fois qu’un copropriétaire engage une activité de location meublée saisonnière. De plus, dans les communes qui l’exigent, un enregistrement de l’activité en mairie reste obligatoire, notamment pour surveiller le nombre de nuitées autorisées. L’État renforce ainsi son contrôle sans pour autant interdire la location systématiquement.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ?
Où figure l’autorisation ou l’interdiction de location touristique de courte durée ?
La location saisonnière ne peut pas être interdite arbitrairement dans une copropriété. Tout repose sur le règlement de copropriété, qui fait office de loi interne à l’immeuble. Ce document précise la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commerciale), ainsi que les clauses relatives aux usages autorisés ou interdits dans les lots privatifs.
Lorsqu’une clause d’habitation bourgeoise exclusive est présente, elle signifie que seules les activités d’habitation sont permises. Toutefois, la jurisprudence a longtemps hésité à considérer si les locations de courte durée de type Airbnb relèvent ou non de l’habitation. Certaines cours d’appel considéraient qu’un séjour de quelques jours ne correspondait pas à une occupation durable, et donc constituait une activité commerciale non conforme.
La cour de cassation a tranché récemment (janvier 2024) en affirmant qu’une copropriété pouvait valablement interdire la location meublée de courte durée, si cela porte atteinte à la destination résidentielle de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Ce jugement appuie les syndics qui veulent restreindre ou interdire ce type de location touristique.
Condition des clauses existantes vs nouvelles
Il faut distinguer deux cas : soit le règlement de copropriété contient déjà une clause interdisant les locations meublées saisonnières, soit il ne dit rien. Dans le premier cas, l’interdiction est directement applicable, tant qu’elle est formulée de manière claire et proportionnée. Encore faut-il qu’elle ne contredise pas les lois nationales ou locales.
Dans le second cas, la copropriété peut envisager de modifier le règlement de copropriété. Depuis la loi Le Meur, il est désormais possible d’ajouter une clause d’interdiction de location de courte durée avec une majorité qualifiée (article 26 d) de la loi du 10 juillet 1965), dès lors que la destination de l’immeuble s’y prête. Cela signifie qu’un copropriétaire ne peut plus arguer de son droit individuel pour refuser un vote collectif légalement encadré.
Ce pouvoir de copropriété ne peut cependant pas être utilisé pour interdire la location de manière générale : il doit viser spécifiquement la location meublée saisonnière, et ne pas porter atteinte à la jouissance normale des lots privatifs. En cas d’abus, un recours devant le tribunal judiciaire est possible pour faire annuler la clause litigieuse.
Majorité requise pour interdire la location meublée
Importance de la clause d’habitation bourgeoise
La présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive dans le règlement de copropriété joue un rôle crucial pour encadrer ou interdire la location meublée de type saisonnière. Cette clause stipule que les lots privatifs ne peuvent servir qu’à l’habitation, excluant toute activité de location de courte durée si elle est jugée incompatible avec cette destination.
Toutefois, si la clause se limite à interdire les activités commerciales, il faut démontrer que la location saisonnière, notamment via des plateformes de location comme Airbnb, constitue bien une activité commerciale et non un simple usage résidentiel temporaire. Ce débat juridique a été tranché en partie par la cour de cassation, qui reconnaît depuis 2024 qu’une telle activité de location meublée peut altérer la destination d’un immeuble résidentiel.
Dans ce contexte, une copropriété peut invoquer cette clause pour exiger l’arrêt de ces locations meublées touristiques, mais encore faut-il que la rédaction du règlement soit précise et que le vote de la copropriété suive une procédure légale.
Vote à la majorité des deux tiers vs unanimité
Avant la loi Le Meur, interdire une location meublée saisonnière dans une copropriété nécessitait souvent l’unanimité, ce qui était difficilement atteignable. Désormais, une copropriété peut interdire cette activité de location par un vote à la majorité des deux tiers (article 26 d), mais uniquement si la destination de l’immeuble le justifie.
Ce changement simplifie la vie des syndics et des copropriétaires soucieux de préserver la tranquillité de leur immeuble face aux allées et venues répétées des touristes ou locataires de courte durée. Il permet aussi d’introduire plus facilement une modification du règlement de copropriété, sans pour autant priver les propriétaires de leur droit de mettre en location leur bien dans des formes plus traditionnelles (bail meublé longue durée, résidence principale, etc.).
Attention : si le règlement de copropriété est muet sur le sujet, une copropriété peut tout de même voter une clause d’interdiction pour l’avenir, mais elle ne pourra pas l’appliquer rétroactivement. Cela signifie qu’un copropriétaire qui pratiquait déjà la location courte durée avant le changement de règlement pourra bénéficier d’un droit acquis, à condition de prouver l’antériorité de son usage.
Quels lots peuvent être concernés par l’interdiction de location en Airbnb ?
Usages d’habitation vs résidence principale ou secondaire
Toutes les locations saisonnières ne sont pas logées à la même enseigne, surtout au sein d’une copropriété. Pour évaluer si une interdiction peut s’appliquer, il faut d’abord regarder l’usage du lot concerné : s’agit-il d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, ou d’un local à usage mixte ?
Si le règlement de copropriété désigne explicitement l’immeuble comme destiné uniquement à l’habitation, cela n’exclut pas automatiquement la location meublée. Toutefois, une location touristique de courte durée, répétée, avec remise de linge ou nettoyage à chaque séjour, peut être considérée comme une activité commerciale, incompatible avec l’usage strictement résidentiel.
En ce sens, la copropriété peut interdire la location courte durée si elle altère la destination résidentielle des lieux ou crée des troubles dans les parties communes. Cette interdiction peut concerner aussi bien les résidences secondaires utilisées exclusivement pour la location touristique que des lots loués occasionnellement en meublé.
Distinctions selon l’article 26 d de la loi Le Meur
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, l’article 26 ) de la loi du 10 juillet 1965 permet à une assemblée générale des copropriétaires de voter une clause d’interdiction ciblant la location meublée touristique, dès lors que cela respecte les critères légaux. Ce mécanisme autorise la copropriété à viser spécifiquement certains types de locations de courte durée, sans remettre en cause les locations longue durée conformes au règlement de copropriété.
Ainsi, la copropriété peut restreindre l’usage de certains lots privatifs, sans enfreindre les droits fondamentaux des copropriétaires, à condition que la mesure soit proportionnée et justifiée par la destination de l’immeuble. C’est le cas, par exemple, d’un immeuble haut de gamme où les allées et venues de touristes nuisent à la sécurité et à la sérénité des occupants.
Toute clause qui vise à interdire indistinctement toute location peut être annulée. En revanche, une clause bien ciblée, visant uniquement la location saisonnière de type Airbnb, est aujourd’hui jugée légitime par la jurisprudence, surtout si elle est motivée par la préservation du cadre de vie collectif.
Jurisprudence récente : limites à l’interdiction dans une copropriété
Arrêt Cour d’appel d’Aix-en-Provence mars 2025
La jurisprudence récente montre une nette évolution dans l’analyse de la légalité des clauses d’interdiction de location meublée saisonnière. Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date de mars 2025 a notamment renforcé le droit d’une copropriété à restreindre les locations de courte durée, lorsqu’elles créent un trouble manifeste dans l’immeuble.
Dans cette affaire, les copropriétaires avaient modifié le règlement de copropriété pour y inclure une clause interdisant expressément les locations touristiques de moins de 30 jours. Un propriétaire a contesté la validité de cette clause, estimant qu’elle portait atteinte à son droit de jouissance. La cour a validé la clause, soulignant que la location saisonnière type Airbnb générait une rotation anormale d’occupants, nuisible à la sécurité et à la tranquillité.
Ce jugement confirme qu’une copropriété peut interdire la location meublée, à condition que la clause soit justifiée par le respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires. La cour a aussi rappelé que l’interdiction ne s’appliquait qu’à l’avenir, et que les droits acquis devaient être préservés.
Décision Cour de cassation janvier 2024
Dans un arrêt fondamental rendu le 25 janvier 2024 (3ᵉ chambre civile, pourvoi n° 22‑21.455), la Cour de cassation a apporté une clarification majeure : une location meublée de courte durée n’est pas automatiquement considérée comme une activité commerciale. Elle ne peut être qualifiée de telle que si elle s’accompagne d’au moins trois des quatre services para-hôteliers définis à l’article 261 D du Code général des impôts : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge et accueil des clients.
En l’absence de ces services significatifs, la location meublée demeure une activité civile, ce qui la rend souvent compatible avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Cette distinction est essentielle pour évaluer la validité d’une interdiction en copropriété : le simple fait de proposer un logement sur une plateforme comme Airbnb ne suffit plus à qualifier l’activité de commerciale.
Contrairement à certaines interprétations antérieures, la cour de cassation rappelle ici que ce n’est pas la durée du séjour ni sa récurrence qui détermine le caractère commercial de l’activité, mais la nature des services associés à la location.
Par conséquent, un copropriétaire souhaitant proposer son bien en location meublée saisonnière sans offrir de services para-hôteliers ne contrevient pas automatiquement au règlement de copropriété, même en présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Toutefois, la prudence reste de mise : si l’activité de location engendre des nuisances ou un usage dénaturé du lot, des recours sont toujours possibles de la part de la copropriété.
Obligations des copropriétaires en cas de location de courte durée
Information obligatoire au syndic d’une mise en location meublée saisonnière
Un copropriétaire qui souhaite proposer son bien en location meublée saisonnière, même de façon occasionnelle, doit respecter certaines obligations légales vis-à-vis du syndic de copropriété. La loi Le Meur renforce cette exigence d’information, notamment pour garantir la transparence entre copropriétaires et préserver les droits des autres occupants.
Avant de mettre un bien en location touristique, le copropriétaire doit informer par écrit le syndic, en précisant :
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l’adresse du lot concerné,
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le type de location envisagé (courte ou longue durée),
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les périodes de location prévues,
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le nom de la plateforme utilisée, le cas échéant.
Cette obligation vise à permettre au syndic de vérifier si la location envisagée est conforme au règlement de copropriété, et si elle respecte la destination de l’immeuble. En cas de clause d’interdiction, ou de vote collectif ayant restreint ce type d’usage, le copropriétaire s’expose à une mise en demeure, voire à des poursuites en justice civile.
Enregistrement en mairie selon le code du tourisme
Au-delà de la copropriété, le propriétaire-bailleur doit aussi se conformer aux règles prévues par le code du tourisme, notamment dans les communes situées en zones tendues. Dans ces villes, toute location meublée de courte durée doit faire l’objet :
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d’une déclaration préalable ou
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d’un enregistrement obligatoire auprès de la mairie.
Certaines communes comme Paris, Nice ou Biarritz imposent des règles très strictes, allant jusqu’à limiter la durée annuelle de location à 90 jours pour les résidences principales. Si un copropriétaire dépasse cette limite, il encourt des amendes administratives, voire une interdiction de location temporaire.
Enfin, toute location saisonnière doit être assortie d’un contrat écrit, conforme à la législation française, et mentionnant les caractéristiques du bien, le montant de la location, la durée du séjour, et les éventuels services proposés.
Ne pas respecter ces formalités expose le copropriétaire à une double sanction : d’un côté par la copropriété (en vertu du règlement de copropriété), de l’autre par la commune. Il est donc essentiel de bien vérifier les clauses, de consulter le syndic, et de s’enregistrer auprès des autorités locales avant de faire de la location de meublés touristiques.
Interaction avec les règles locales municipales
Quota 90 jours, zones tendues, PLU
Outre les règles issues du règlement de copropriété, les locations de courte durée doivent se conformer à la réglementation imposée par les collectivités locales. De nombreuses villes en zone tendue, comme Paris, Lyon ou Marseille, ont adopté des mesures strictes pour limiter le nombre de logements transformés en meublés touristiques.
La règle la plus connue concerne le quota des 90 jours par an, applicable aux résidences principales. Si un propriétaire dépasse ce plafond, il doit demander une autorisation préalable de changement d’usage. En cas de non-respect, la mairie peut imposer de lourdes sanctions financières, voire exiger la reconversion du logement à son usage initial d’habitation principale.
Certaines communes vont plus loin : elles modifient leur Plan local d’urbanisme (PLU) pour encadrer le type de location autorisé. Dans ces cas-là, même une copropriété favorable à la location saisonnière ne pourra pas s’y opposer si la municipalité l’a restreinte ou conditionnée à une autorisation formelle.
La coexistence entre les règles municipales et celles des copropriétés oblige donc tout copropriétaire bailleur à se renseigner en amont. La copropriété peut interdire certaines pratiques, mais la ville peut, elle aussi, restreindre ou interdire l’activité de location de courte durée, même lorsqu’elle est tolérée dans l’immeuble.
Sanctions en cas de non-respect par communes
Le non-respect des dispositions locales relatives à la location meublée touristique expose les propriétaires à des amendes administratives pouvant atteindre 50 000 € par logement, assorties de pénalités journalières pour chaque jour de dépassement constaté.
En complément, certaines communes imposent une obligation de compensation : pour pouvoir transformer un logement d’habitation en meublé touristique, le propriétaire doit mettre à disposition un autre logement de même surface à usage locatif longue durée. Cette règle, contraignante, vise à préserver le parc immobilier résidentiel dans les zones tendues.
Il est donc essentiel de vérifier à la fois :
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les dispositions du règlement de copropriété,
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les clauses du PLU,
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et les arrêtés municipaux en vigueur.
Dans certains cas, la location Airbnb en copropriété peut être interdite par la commune avant même d’avoir été discutée en assemblée générale. L’articulation entre droit privé (copropriété) et droit public (urbanisme) impose une vigilance accrue.
Bonnes pratiques pour bien rédiger les clauses du règlement de copropriété
Modèles conformes à l’article 26 d)
Pour qu’une copropriété puisse valablement interdire la location saisonnière, encore faut-il que la clause d’interdiction soit rédigée de façon claire, précise et conforme à la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Le Meur. L’article 26 d) offre une base solide pour modifier le règlement de copropriété, à condition d’obtenir la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
Une clause efficace doit impérativement :
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préciser qu’elle concerne uniquement les locations meublées de courte durée à vocation touristique,
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mentionner la durée maximale autorisée (ex. : pas plus de 30 jours consécutifs ou 90 jours par an),
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s’appuyer sur la destination de l’immeuble (ex. : immeuble exclusivement résidentiel).
Exemple : « Sont interdites les locations de type saisonnières de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, dès lors qu’elles excèdent 90 nuitées par an ou qu’elles entraînent une occupation non conforme à l’habitation bourgeoise exclusive. »
Ce type de clause, s’il est voté à la majorité requise, devient opposable à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont voté contre, sous réserve de ne pas porter atteinte à des droits acquis existants avant sa mise en place.
Erreurs fréquentes à éviter
Une clause d’interdiction mal rédigée peut être annulée par un tribunal, notamment si elle est trop générale, floue ou disproportionnée. Par exemple, une interdiction totale de location, sans distinction entre location meublée saisonnière et location longue durée, peut être considérée comme excessive.
De même, certaines copropriétés adoptent des clauses types sans les adapter à la destination réelle de l’immeuble, ou sans prendre en compte la jurisprudence actuelle. Or, les juridictions examinent au cas par cas la compatibilité de l’usage avec l’environnement collectif, notamment en termes de troubles dans les parties communes ou de nuisances répétées.
Enfin, une erreur fréquente consiste à adopter la clause sans respecter les formes de convocation à l’assemblée générale, ou sans inscrire la modification du règlement de copropriété à l’ordre du jour. Dans ce cas, même une clause bien rédigée peut être contestée et annulée.
La meilleure approche reste de consulter un avocat spécialisé ou un notaire, afin de rédiger une clause conforme, défendable, et adaptée aux spécificités de votre copropriété.
Contestation d’une clause : recours possibles
Délai et procédure judiciaire
Lorsqu’un copropriétaire estime qu’une clause d’interdiction de location saisonnière est illégale, abusive ou mal appliquée, il peut engager une action en contestation devant le tribunal judiciaire. Cette contestation doit être formée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant adopté la modification du règlement de copropriété.
Au-delà de ce délai, la clause devient opposable, même à ceux qui s’y étaient opposés, sauf preuve d’une irrégularité substantielle dans la procédure (défaut de convocation, erreur sur la majorité requise, etc.).
Dans le cadre du recours, le copropriétaire peut invoquer :
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une atteinte disproportionnée à son droit de jouissance,
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une incompatibilité avec l’usage mixte du bâtiment (habitation et commerce),
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ou l’absence de justification de la clause au regard de la destination de l’immeuble.
Le juge appréciera la légalité de la clause, sa proportionnalité, et le contexte dans lequel elle s’applique (zone tendue, troubles causés, antécédents de location, etc.).
Argumentation autour de la destination de l’immeuble
Un des axes de défense les plus solides pour contester une interdiction de location meublée est de s’appuyer sur la destination de l’immeuble, telle que prévue au règlement de copropriété. Si celui-ci n’exclut pas explicitement la location touristique, et que l’immeuble accueille déjà d’autres activités commerciales ou mixtes, il devient difficile de justifier une interdiction absolue.
De plus, si l’activité de location meublée se pratique depuis longtemps dans l’immeuble sans opposition, le copropriétaire concerné peut faire valoir un droit acquis, surtout s’il peut démontrer une perte financière importante en cas d’interdiction.
Les juges tiennent également compte de la fréquence des séjours, de la présence de services para-hôteliers, et de l’impact réel sur la copropriété (nuisances sonores, dégradations, usage excessif des parties communes).
Dans tous les cas, la copropriété doit prouver que l’interdiction n’est pas arbitraire mais répond à un objectif légitime, comme la préservation du cadre de vie, la sécurité ou la cohésion entre les occupants. Sans cela, la clause peut être annulée.
À retenir : ce qu’il faut savoir sur l’interdiction de location saisonnière en copropriété
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Une copropriété peut interdire la location saisonnière, à condition que cela repose sur une clause claire et légale du règlement de copropriété.
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La loi Le Meur, entrée en vigueur en 2025, facilite l’adoption de clauses d’interdiction de location meublée de courte durée, avec une majorité des deux tiers.
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Les clauses d’habitation bourgeoise exclusive permettent de restreindre les locations type airbnb, surtout si elles créent des troubles ou altèrent la destination résidentielle de l’immeuble.
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Un copropriétaire doit respecter plusieurs obligations : informer le syndic, se déclarer en mairie, et limiter la durée des séjours selon la réglementation locale (notamment le plafond de 90 jours par an).
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La jurisprudence récente, notamment celle de la cour de cassation et des cours d’appel, appuie la légitimité des clauses bien rédigées visant les locations touristiques.
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Un recours judiciaire reste possible en cas d’interdiction abusive, notamment si la clause porte atteinte aux droits des copropriétaires, ou si elle a été adoptée de manière irrégulière.
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Chaque copropriété doit adapter ses règles selon le contexte local, la destination de l’immeuble, et les réalités de l’usage collectif.