Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.
En effet, contrairement à la location nue (revenus fonciers), la location meublée relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des frais liés à l’exploitation de votre logement. Bien gérés, ces frais peuvent vous permettre d’enregistrer un résultat comptable négatif pendant plusieurs années. C’est une forme de défiscalisation. Pour cela, vous devez tout d’abord vous déclarer au régime réel simplifié. J’explique la procédure en cliquant ici.
Il existe deux types de dépenses que vous pouvez déduire :
- Les charges réellement payées.
- L’amortissement du bien.
Les charges réellement payées
Les charges réellement payées correspondent tout simplement aux charges que vous supportez directement au jour le jour. Concrètement, il s’agit de toutes les dépenses que vous allez faire pour assurer le bon fonctionnement de votre activité. Frais de gestion locative, frais d’entretien, impôts fonciers, travaux, mobilier ou encore expert-comptable; je vous propose une liste non exhaustive de ce que vous pouvez déduire.
- Les frais de gestion locative (si vous confiez votre bien à une agence pour la gestion).
- Les abonnements de type Abritel, les commissions Booking ou Airbnb (si vous faites de la location courte durée).
- Les charges de copropriété et autres honoraires de syndic.
- L’assurance du logement (assurance PNO).
- Electricité, eau, gaz, internet (si vous ne les refacturez pas au locataire).
- Intérêts d’emprunt.
- Mensualités d’assurance emprunteur.
- Impôts fonciers (sauf la taxe d’ordure ménagère).
- Frais de notaire et frais bancaires divers (à l’achat du bien).
- Honoraires d’Expert Comptable.
L’amortissement du bien et de ses éléments
La seconde catégorie de charges déductibles est celle des amortissements. Vous pouvez amortir les éléments qui composent le bien (travaux et meubles) et le bien lui-même. Contrairement aux charges réellement payées, l’opération est ici plus délicate car vous devez séparer les différents éléments qui composent le bien.
Vous pouvez notamment amortir :
- Le gros oeuvre.
- La façade.
- La toiture.
- Les travaux.
- Equipement et mobilier.
Cependant, ces différents éléments ne s’amortissent pas sur la même période. Certains vont s’amortir sur 50 ans (comme le gros oeuvre) alors que d’autres ne vont s’amortir que sur 5 à 10 ans (comme les meubles). C’est une opération plutôt délicate. Aussi, je vous recommande fortement de faire appel à un Expert Comptable. N’hésitez pas à en interroger plusieurs et à y mettre le prix. Tous ne connaissent pas forcément les règles du LMNP au régime réel simplifié. Cela vous évitera de passer des heures à tenir votre comptabilité. Surtout, vous éviterez de faire des erreurs qui pourraient vous coûter cher ! De plus, vous pourrez déduire les honoraires de votre Expert Comptable en tant que charges l’année suivante.
Quels sont les avantages ?
Si les charges ne sont déductibles que pour l’année fiscale sur lesquelles elles ont réellement été payées, l’amortissement n’a pas de limite temporelle. Les différents amortissements peuvent donc se cumuler pour créer du déficit que vous pourrez comptablement reporter sur les années où vous réaliserez des bénéfices. C’est un des gros avantages du statut LMNP.
Comparaison LMNP réel et micro BIC
Je vous propose un exemple afin d’étayer mes propos.
Prenons le cas d’un investissement de 100.000€, financé à crédit, rapportant 10.000€ de loyers par an pour un contribuable imposé sur la tranche des 30%.
Comparons maintenant les revenus à déclarer et les impôts à payer au régime LMNP réel simplifié et au micro BIC (abattement de 50%) :
Dans le cas du micro-BIC, le montant de l’impôt à payer sera de 2.275 euros. Il se décompose en 1.500 euros d’impôts sur le revenu et 775 euros de CSG à 15,5%. Le constat est sans appel: le régime réel simplifié d’imposition permet de réaliser de belles économies. Sur plusieurs années, le montant peut vite monter à plusieurs dizaines de milliers d’euros ! C’est exactement ce qu’il se passe pour moi sur mes investissements.
En conclusion
Vous l’aurez compris, le statut LMNP vous permet de déduire énormément de choses de vos revenus locatifs. Si vous financez la plus grande partie (ou l’intégralité) de votre investissement avec un prêt immobilier et que vous réalisez beaucoup de travaux de rénovation, alors vous pourrez générer suffisamment de déficit pour ne pas avoir à payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. En contrepartie, cela nécessite de tenir une véritable comptabilité, c’est à dire d’avoir un compte bancaire dédié à l’exploitation du logement et de conserver toutes les factures et tous les justificatifs. Utilisant moi-même ce statut sur tous mes investissements meublés, je peux vous assurer que cette contrainte est largement compensée par le fait de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a aidé à y voir plus clair sur le fonctionnement du LMNP au régime réel simplifié. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et à me dire si c’est un mode d’investissement que vous envisagez.