Peut-être que la question de devoir déléguer la gestion locative de votre (ou vos) investissement(s) vous a déjà traversé l’esprit. Dans cet article, je vous propose de découvrir trois raisons pour lesquelles je vous recommande de le faire.
1. La tranquillité
C’est la première et la plus importante des raisons, à mon avis. En tous cas, c’est LA raison principale dans mon choix de déléguer.
En effet, lorsque vous choisissez de déléguer la gestion locative, vous n’êtes plus dérangé, ou très peu. Dans le mandat de gestion que vous allez confier à l’agence immobilière, se trouvent les prestations suivantes :
- Gestion des locataires : baux, encaissement des loyers, relances en cas de retards, recherche de nouveaux locataires, états des lieux, etc.
- Gestion des petits travaux en totale autonomie : vous définissez un montant maximum en-dessous duquel l’agence n’a pas à vous appeler pour faire les réparations. Il m’est arrivé qu’une locataire m’appelle pour une fuite d’eau alors que j’étais aux Etats-Unis, avec 9 heures de décalage horaire. Je n’avais pas encore eu le temps de confier la gestion à un administrateur de biens. Heureusement j’ai pu solutionner le problème à distance. Cependant, pour ma tranquillité comme pour la rapidité d’intervention auprès des locataires, je ne souhaite pas que cela arrive à nouveau !
- Gestion des gros travaux : généralement, les agences ont leur réseau d’artisans. Elles font appel à eux lorsqu’il est nécessaire de faire des travaux, notamment pour réaliser les devis. Vous n’avez donc pas à gérer cette partie (sauf si vous en avez envie). Vous avez seulement à comparer les devis et accepter ou refuser.
- Gestion des litiges et représentation du propriétaire. Dans les cas de mauvais locataires, c’est l’agence qui se charge de gérer les litiges et de faire les démarches de demande d’expulsion, par exemple. C’est également elle qui représentera le propriétaire lors des éventuelles audiences au tribunal. Les agences ont leurs avocats spécialisés, vous enlevant ainsi une grosse épine du pied.
2. Déléguer la gestion locative est un gain de temps
Au-delà de la tranquillité d’esprit que vous procure le fait de déléguer la gestion locative, vous allez également y gagner beaucoup de temps.
Lorsqu’on démarre et qu’on n’a qu’un seul bien à gérer, on peut être tenté de tout faire soi-même. En revanche, lorsque vous allez enchaîner les acquisitions, il faut bien être conscient que ce temps sera multiplié par autant d’unités locatives dont vous disposez. Si, en plus, vous décidez de faire de la location courte durée, ce temps sera encore plus important.
Comme il n’y a que 24 heures dans une journée, vous risquez de rapidement vous retrouver à ne faire que ça. Pire, vous n’aurez peut-être même plus le temps de tout gérer vous-même.
Personnellement, je trouve cela plutôt gênant, pour deux raisons :
- Mon objectif, en tant qu’investisseur immobilier, est de générer des revenus les plus passifs possibles. Je ne veux pas me créer un second job, seulement disposer de sources de revenus complémentaires. Ces sources doivent pouvoir fonctionner toute l’année, sans que j’ai à y passer du temps.
- Ensuite, le temps que vous allez passer à gérer vos investissements sera du temps que vous ne pourrez pas attribuer à autre chose. Si vous choisissez de déléguer la gestion locative, vous allez vous libérer du temps pour chercher de nouveaux biens à acheter. C’est d’ailleurs un principe bien connu de ceux qui multiplient les acquisitions. Vous cherchez un bien, vous l’achetez, vous le mettez en gestion puis vous passez au suivant.
3. Déléguer la gestion locative est un gain d’argent
Alors là, je sais que tout le monde ne va pas forcément être d’accord avec moi. Pourtant, avec le temps, je me suis rendu compte que déléguer la gestion locative peut vous permettre de gagner de l’argent.
Tout d’abord, de façon directe, vous allez vous éviter des déplacements réguliers dans vos appartements. Si vous habitez à proximité de vos investissements, vous n’allez peut-être pas voir le gain que vous pouvez réaliser. En revanche, si vous avez investi à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous, vous savez de quoi je parle. Personnellement, tous mes investissements sont à plus de cent kilomètres de chez moi, et m’y rendre a un coût. Il suffit d’avoir à faire plusieurs déplacements à intervalles rapprochés (pour faire venir des artisans, par exemple) pour que les déplacements vous coûtent plus cher que de déléguer la gestion locative.
Par exemple, si vous encaissez 1.000 euros de loyers et que la délégation vous coûte 6% de vos loyers, cela représente 60 euros par mois. Un aller-retour de 300 kilomètres avec péage peut vite atteindre le même coût.
Ensuite, de façon indirecte, le temps c’est de l’argent. C’est un peu la conséquence du point numéro 2 : si vous passez du temps à gérer vos investissements, vous ne passez pas de temps à trouver d’autres sources de revenus.
Combien ça coûte ?
Le coût de la délégation varie selon plusieurs paramètres relatifs à votre bien (type de bien, nombre de pièces, etc), selon les agences et selon la formule choisie (simple, garantie loyers impayés, etc).
Cependant, ce montant varie généralement entre 5% et 10% TTC des loyers. Rien ne vous empêche de négocier le montant de ces frais, à plus forte raisons si vous avez plusieurs bien en gestion dans la même agence.
Vérifiez bien les prestations incluses dans le contrat, car celles-ci peuvent varier. Par exemple, les frais de gestion comprennent-ils la recherche d’un nouveau locataire ou les frais d’état des lieux ?
De même, pensez à vérifier sur quels points portent les frais de gestion :
- Les loyers uniquement.
- Loyers + charges.
- Loyers, charges et dépôts de garantie.
J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura permis d’y voir plus clair sur les avantages que vous pouvez avoir à déléguer la gestion locative. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires si vous êtes plutôt du genre à tout déléguer ou si vous préférez gérer par vous-même.