J’investis exclusivement en meublé dans de vraies petites villes, c’est ma marque de fabrique et le secret de mon succès. Pas des « petites-moyennes » agglomérations, mais des communes à taille humaine : la plus grande ne dépasse pas 10 000 habitants. À ce jour, j’ai déniché mes pépites dans cinq bourgs différents, chacun peuplé de seulement quelques milliers d’âmes. Dans cet article, je vous dévoile pourquoi investir en meublé en petite ville est ma poule aux œufs d’or. Vous verrez surtout comment atteindre (ou dépasser) 12 % de rendement sans vous arracher les cheveux. Installez-vous, le voyage commence…
Cet article invité a été écrit par Pierre-Elie Brändli, du blog s’enrichir avec Pierre-Elie.
Investir en meublé : pourquoi j’ai fui les métropoles
« Tu n’arriveras jamais à louer ! »
« Tu ne revendras pas, voyons ! »
« Ton bien ne prendra pas de valeur… »
À force d’entendre ces refrains, on croirait un disque rayé. Pourtant, les chiffres racontent une toute autre histoire.
Investir en meublé hors périph’ : les chiffres qui changent tout
– 3 % des Français vivent à Paris [1]. Une capitale qui, de surcroît, perd des habitants depuis plusieurs années [2].
– En élargissant à toutes les communes de plus de 100 000 habitants, on plafonne à 15 %.
– Résultat : 85 % des habitants logent dans des villes petites et moyennes. Et une personne sur deux vit dans une commune de moins de 10 000 âmes [3].
En clair, ignorer les petites villes revient à snober la moitié du marché locatif français, soit 34 millions de personnes. Sans compter que la réglementation y est nettement plus souple : pas de zones tendues, pas de quotas Airbnb capricieux… C’est open bar pour l’investisseur malin. Se cantonner aux métropoles à la rentabilité anémique, c’est donc se tirer une balle dans le pied… et dans le cash-flow.
« Mais tu arrives à louer ? » — La réponse chiffrée
Bien sûr, les habitants des petites villes ont autant besoin d’un toit que ceux des métropoles. Et même si beaucoup deviennent propriétaires parce que les prix y sont plus doux, la demande locative reste solide, car :
– Certains n’ont tout simplement pas les moyens d’acheter.
– D’autres veulent rester mobiles : mutation possible, agrandissement de la famille, adoption d’un chien XXL… bref, quand la vie hésite, le bail meublé rassure.
– Les travailleurs de passage (chantier, mission) cherchent du meublé clé en main.
Tous ces profils cherchent un propriétaire prêt à leur ouvrir la porte. Et puisque je n’achète que dans de petites villes, je le constate à chaque mise en ligne : plusieurs demandes de visite dans la journée, un locataire signé en quelques jours. Investir en meublé en campagne ne rime pas avec logement vide !
L’exemple de mon premier investissement en meublé
2016, première annonce sur Le Bon Coin pour mon T2 meublé dans une bourgade de 9 800 habitants. 1 h 30 plus tard : trois demandes de visite. 48 h plus tard : dossier signé, caution encaissée. C’était le début d’une belle aventure.
On entend souvent : « Il y a moins d’emplois et les salaires sont plus bas, tu vas crouler sous les impayés ». Raté ! Moins d’habitants signifie aussi moins de concurrence pour chaque poste, un coût de la vie inférieur et, surprise, pas plus d’impayés qu’en grande ville. Au passage, les revenus les plus élevés ne garantissent pas forcément les meilleurs payeurs ; la régularité vaut mieux que le glamour de la fiche de paie. Bref, la peur de l’impayé ne devrait jamais être le frein à votre première visite.
Légende urbaine : l’impayé de loyer
Le taux national d’impayés oscille entre 2 et 3 % [4] et n’explose pas en rase campagne [5]. Il existe, de toutes façon des moyens de se protéger :
– Garantie Visale : gratuite, elle couvre jusqu’à 36 mois de loyers. Certaines conditions sont nécessaires [6]. Ou alors une Garantie Loyer Impayé, GLI (payante) [7].
– Sélection rigoureuse des dossiers + état des lieux vidéo = nuits tranquilles.
Investir en meublé en petite ville et louer en courte durée : mission (im)possible ?
En 2019, j’ai tenté le grand saut : louer en courte durée (nuits ou semaines) un appartement au cœur… d’un village de 9 800 habitants. Même mes voisins pariaient sur un bide monumental. Ils ne pensaient pas possible de pouvoir louer toute l’année de cette façon.
Verdict après 12 mois :
– Taux de remplissage moyen : 80 % (95 % l’été, 70 % l’hiver).
– Prix moyen par nuitée : 70 € (50 € en basse, 120 € en haute).
– Chiffre d’affaires « sans forcer » : 20 000 € par an.
Pendant que Paris souffrait de la réglementation Airbnb, je remplissais mon calendrier grâce aux touristes d’été, aux familles régionales le week-end et aux travailleurs de semaine le reste de l’année. Comme quoi, on peut investir en meublé, même à la campagne, et cartonner en courte durée.
La revente : mon appartement vendu 40 % plus cher
Premier T2 acheté 60 000 € en 2016, revendu 84 000 € début 2024.
– Mise en ligne de l’annonce le lundi. 30 coups de téléphone reçus en 24h.
– J’ai organisé 3 visites groupées dans la semaine : une quinzaine de visiteurs au total
– Offre acceptée le jeudi suivant.
Délai total : 10 jours, sans agence. Qui disait qu’on ne revend pas en campagne ? Et avec plus-value !
Investir en meublé : mes rendements réels : entre 12 % et 35 %
| Bien | Mode de location | Investissement TTC | CA annuel | Rendement brut | Rendement net* |
| Premier T2 | Courte durée | 66 000 € | 21 000 € | 31,8 % | ~15 % |
| Deuxième T2 | Courte durée | 68 000 € | 18 500 € | 27,2 % | ~14 % |
| Immeuble 4 lots | Longue durée | 198 000 € | 24 960 € | 12,6 % | ~10 % |
| Première Maison de ville | Courte durée | 79 000 € | 24 000 € | 30,4 % | ~17 % |
| Deuxième maison de ville | Longue durée | 70 000€ | 6 240 € | 8,9 % | ~7,5 % |
*Net après charges, taxes, entretien, amortissement des meubles, assurance et comptable au régime LMNP pour certains et SCI à l’impôt sur les sociétés pour les autres.
Le secret ? Prix d’achat riquiqui, loyers « pas si riquiqui » grâce à ma stratégie 100 % petites villes. Ajoutez la liberté de fixer vos tarifs sans plafonds, et voilà un cocktail de cash-flow que Paris nous envie.
Bref, si mes rendements frisent l’indécence, c’est grâce à la location meublée dans ces petites communes que beaucoup boudent encore.
J’ai même poussé l’expérience avec l’immeuble de quatre lots : d’abord en courte durée pour maximiser le cash-flow, puis en longue durée pour la tranquillité (je vous raconte tout, chiffres à l’appui, dans cet article).
Ma méthode pas à pas pour investir en meublé dans une petite ville qui cartonne
Ciblez le duo gagnant : T2/T3
– Polyvalence : seul, couple, petite famille, ou 4 à 6 personnes en courte durée, tout le monde s’y retrouve.
– Ticket d’entrée accessible : adieu les villas hors budget.
– Revente express : ce format plaît au plus large public, donc liquide en cas de besoin.
Quand l’opportunité d’acquérir mon premier immeuble s’est présentée en 2021, j’avais une exigence non négociable : que chaque lot soit un T2 ou un T3, point barre. Exit les T4 à meubler façon loft new-yorkais ; exit aussi le local commercial en rez-de-chaussée (difficile à exploiter quand la rue principale s’endort à 19 h). Dénicher un immeuble composé uniquement de petits appartements tient souvent de la chasse au dahu, mais l’avantage de la campagne, c’est la concurrence quasi nulle : j’ai dégoté la perle rare sans surenchère. Dans une grande ville, je serais sans doute encore en train de rafraîchir la page Leboncoin… 😉
Scannez la demande pour la mise en location
– Leboncoin & SeLoger : combien d’annonces similaires ? À quel loyer ?
– Mairie / Office de tourisme : événements récurrents, pôles d’emploi, sites industriels, lycées, transports.
– Facebook : groupes locaux.
Négociez les prix d’achat
– En petite ville, la concurrence est quasi nulle : profitez-en.
– Osez l’offre à -15 % ou -20 %. Vous serez surpris de la marge de manœuvre.
Choisissez le régime fiscal LMNP au réel jusqu’au plafond puis continuez en société
– Amortissement mobilier & immobilier : vous effacez la quasi-totalité de l’impôt pendant des années.
– Changements 2025 ? Oui, le forfait a bougé [8], mais le réel reste la Rolls.
Automatisez la gestion
– serrure connectée ou boite à clés + ménage externalisé + channel manager.
– Besoin d’un coup de main ? Les freelances voisins se feront un plaisir.
Checklist express pour démarrer votre investissement en meublé dans une petite ville
1- Choisir sa micro-zone : 5 000 à 15 000 habitants, bassin d’emploi visible.
2- Repérer un T2/T3 : budget < 100 000 € frais inclus.
3- Vérifier la demande locative : annonces similaires, entreprises, tourisme de proximité. En cas de doute, vous pouvez même mettre votre propre « fausse annonce » pour vérifier le dynamisme.
4- Faire une offre agressive : eh oui, il y a moins de concurrence dans les petites villes, ça peut souvent passer 🙂 .
5- Financement : visez le financement le plus “haut” possible pour exploiter à fond l’effet de levier. L’idéal ? Un prêt à 110 % qui couvre prix d’achat, travaux et frais de notaire. Ce montage existe encore, même s’il faut souvent convaincre et comparer plusieurs banques. Si vous ne décrochez pas le 110 %, contentez-vous d’un apport minimum : chaque euro que vous laissez en banque continuera à travailler pour votre prochain projet.
6- Meubler « smart » : meubles robuste + quelques touches déco locales pour des photos qui claquent sur les annonces.
7- Publier une annonce multicanal : Leboncoin, se loger, groupes FB.
8- Sécuriser les loyers : Visale ou GLI, état des lieux vidéo.
9- Optimiser la fiscalité : le LMNP au réel est l’idéal dans la majorité des situations.
10- Recommencer : la magie opère quand on empile les petites pépites.
Conclusion : la fortune se cache (aussi) au bout du chemin de campagne
Vous l’aurez compris : investir en meublé dans de petites villes n’est ni un conte pour enfants ni une anomalie statistique. C’est une stratégie concrète, duplicable et hautement rentable.
En 2016, je signais mon premier compromis en me demandant si je n’étais pas devenu fou. En 2025, je souris chaque 5 du mois quand les loyers tombent pendant que mes biens prennent de la valeur. Tout cela, loin des trottoirs haussmanniens, dans des villes que le TGV ignore.
Envie d’aller plus loin ? Retrouvez-moi sur mon blog S’enrichir avec Pierre-Elie. J’y décortique chaque opération, je partage mes conseils et je vous montre comment utiliser la dette comme tremplin vers la liberté financière.
À très vite dans le monde merveilleux (et rentable) des petites villes !
(Cet article est écrit par Pierre-Elie Brändli, créateur de liberté. Après avoir lui-même surmonté des défis financiers, il partage aujourd’hui ses conseils pour aider les autres à atteindre la sérénité financière.)
Sources :
[1] 2 000 000 d’habitants à Paris ; 68 000 000 en France, source INSEE.
[2] Évolution de la population parisienne, source INSEE.
[3] Le nombre d’habitant par taille de commune, source INSEE.
[4] Taux impayé en France, source assemblée nationale.
[5] Cette source cite 3,5 % d’impayé dans les grandes villes et 4 % en campagne. Une légère hausse en campagne donc, mais qui reste très faible au regard de l’augmentation très franche du rendement. D’autant qu’il y a des moyens de se protéger comme je l’explique dans l’article.
[6] Garantie Visale.
[8] Nouvelles règles fiscales en 2025.