Article mis à jour le 30 août 2026.
Un plafond qui goutte, une canalisation qui lâche, une machine à laver qui déborde chez le voisin du dessus : les dégâts des eaux représentent près d’un sinistre habitation sur deux en France. Et à chaque fois, la même question revient : entre le locataire et le propriétaire, qui paie ?
En 12 ans à gérer mes propres biens et à accompagner des investisseurs (voir mon guide complet sur la gestion locative), j’ai vu passer des dizaines de sinistres. La réponse n’est jamais univoque. Elle dépend de la provenance de l’incident, de la nature des dommages, de l’assurance du locataire, de l’assurance PNO du bailleur, et depuis 2018 de la convention IRSI qui règle la majorité des dossiers.
Dans ce guide 2026, je vous explique concrètement qui paie selon les 5 scénarios classiques, comment déclarer le sinistre, comment compléter un constat amiable, ce que couvre chaque contrat, et les erreurs à éviter.
Dégât des eaux en location : le cadre légal en 2026
Juridiquement, il s’agit de tout écoulement anormal ou infiltration d’eau causant un dommage. La loi encadre strictement les obligations de chacun.
Ce que la loi impose côté occupant. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire pour le locataire un contrat d’habitation en résidence principale (vide ou meublée). Ce contrat doit au minimum inclure la garantie eau et la garantie risques locatifs. En tant que locataire, vous devez fournir une attestation d’assurance habitation chaque année à votre bailleur, sous peine de résiliation du bail.
Ce que la loi impose côté bailleur. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, tout copropriétaire (occupant ou bailleur) doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. En pratique, un bailleur souscrit une assurance propriétaire non occupant, dite assurance PNO, qui couvre les risques propres au bailleur. Pour une maison individuelle mise en location, il n’y a aucune obligation légale, mais l’assurance PNO du propriétaire reste fortement recommandée.
La responsabilité présumée du locataire. L’article 1733 du Code civil pose une règle importante : le preneur est présumé responsable des dommages pendant la durée du bail, sauf s’il prouve un vice de construction, un cas de force majeure, ou un fait imputable au bailleur ou à un tiers. C’est à lui d’apporter la preuve qu’il est non responsable.
Qui paie en cas de dégât des eaux : les 5 scénarios classiques
Il n’existe pas une seule réponse. Tout dépend de l’origine du dégât des eaux et du responsable en cas de dégât. Voici les 5 configurations que je rencontre le plus souvent.
Scénario 1 : si le locataire est à l’origine. Baignoire qui déborde, robinet mal fermé, machine à laver mal branchée. Sa propre assurance habitation prend en charge son mobilier abîmé (garantie eau) et les dommages causés aux voisins (garantie recours des voisins et tiers).
Scénario 2 : le bailleur est en cause. Canalisation vétuste, chauffe-eau défaillant, toiture qui fuit. La PNO couvre le bâti, et sa RC bailleur couvre les dommages faits au preneur (mobilier, effets) et aux voisins.
Scénario 3 : le sinistre vient d’une partie commune. Colonne d’évacuation, canalisation encastrée dans un mur porteur, toiture-terrasse : la copropriété est responsable via l’assurance du syndic. La déclaration passe par le syndic qui active l’assurance de l’immeuble.
Scénario 4 : le sinistre vient du voisin. Fuite chez l’occupant du dessus, canalisation privative du voisin qui rompt. Le voisin (ou son bailleur, ou son assureur) est responsable. La convention IRSI règle les échanges entre assureurs.
Scénario 5 : cause non identifiable. Infiltration lente, humidité anormale, remontées capillaires. Cas complexe qui nécessite une expertise pour déterminer qui est responsable. En attendant, chacun est couvert par son contrat selon la convention IRSI.
Locataire à l’origine du sinistre : responsabilités et couverture
Quand un dégât des eaux survient et que l’occupant en est à l’origine, plusieurs mécanismes se déclenchent en cascade.
L’assurance habitation du locataire couvre en principe, via sa garantie dégât des eaux : ses biens mobiliers (canapé abîmé, télé détruite, effets personnels), les frais de recherche de fuite, les dégâts sur le bâti (murs, sols, plafonds) à hauteur de sa responsabilité, les frais de relogement temporaire si le logement devient inhabitable.
Ce qu’elle ne couvre pas : la vétusté (un joint qui lâche après 15 ans peut être considéré comme usure normale), le défaut d’entretien manifeste (canalisation gelée par absence de chauffage l’hiver), la mauvaise foi ou la négligence caractérisée, les dommages purement esthétiques hors sinistre.
Le rôle de la garantie recours des voisins et tiers. C’est elle qui protège l’occupant quand il cause des dommages chez les voisins. Sans cette garantie (souvent incluse par défaut mais à vérifier), il s’exposerait personnellement au recours du voisin ou de son assureur, avec des règlements pouvant atteindre 15 000 à 40 000 € pour un sinistre significatif.
Franchise et plafonds à connaître. La franchise typique d’un contrat MRH pour ce type de sinistre se situe entre 150 et 300 €, à la charge du preneur. Les plafonds de garantie standard vont de 30 000 à 100 000 € selon les contrats.
Propriétaire bailleur à l’origine : ce que couvre l’assurance PNO
Quand le sinistre provient d’un élément dont le bailleur est responsable (canalisation encastrée, chauffe-eau appartenant au bailleur, toiture), c’est la PNO du bailleur qui intervient et couvre les dégâts.
La PNO couvre : les dommages au bâti (murs, cloisons, revêtements, plafonds), les frais de remise en état, la RC du bailleur vis-à-vis du preneur (mobilier abîmé), la RC vis-à-vis des voisins, la perte de loyers pendant la période de remise en état si le bien devient inhabitable.
La responsabilité du propriétaire est engagée quand : la fuite provient d’une canalisation encastrée dans un mur (article 605 du Code civil, grosses réparations), le sinistre est dû à un défaut d’entretien du bâti (toiture, gouttières bouchées), l’incident résulte d’un équipement fourni au bail (chauffe-eau, chaudière), il existe un vice de construction. Le propriétaire si un équipement qu’il a fourni cède devient l’assuré déclarant.
Ce qui reste à sa charge hors assurance : les petites réparations du décret du 26 août 1987, la vétusté normale des équipements fournis, les travaux d’amélioration ou de mise aux normes.
Sans assurance PNO, le bailleur supporte tout. Un sinistre causé par une canalisation vétuste peut coûter 8 000 à 25 000 € : réparation du bâti, prise en charge du mobilier du preneur, dédommagement du voisin du dessous. L’économie annuelle sur la prime (100-200 €) ne justifie jamais cette exposition. Preneur ou bailleur, chacun doit être couvert de son côté.
Sinistre venant du voisin ou d’une partie commune
Le cas où l’eau dans le bien loué vient d’un tiers est le plus fréquent en immeuble collectif. Deux configurations principales.
Le sinistre vient du voisin. Fuite chez l’occupant du dessus, débordement de baignoire, machine à laver défaillante. Concrètement : les deux locataires remplissent ensemble un constat amiable, chacun déclare les dégâts à son propre assureur, la convention IRSI règle ensuite les échanges avec l’assureur du responsable. La victime n’a rien à avancer : son propre assureur l’indemnise puis se retourne contre le responsable et son assureur.
Le sinistre vient d’une partie commune. Canalisation d’évacuation collective, colonne d’eau, toiture-terrasse, mur porteur. Déclaration au syndic dans les meilleurs délais, activation de l’assurance de l’immeuble, expertise pour établir l’origine de la fuite, prise en charge via l’assurance de la copropriété.
Point de vigilance en copropriété. L’assureur adverse dépend de la zone où se situe la fuite. Une canalisation avant compteur : parties communes, assurance copropriété. Une canalisation après compteur : partie privative, assurance du propriétaire concerné. Un joint de baignoire : partie privative, responsabilité du preneur qui doit l’entretenir. Cette distinction technique est souvent source de conflit, gardez le règlement de copropriété à portée pour trancher lors d’un dégât des eaux impliquant plusieurs lots.
Preneur qui subit sans être en cause. Si vous êtes locataire et subissez des dommages dont vous n’êtes absolument pas responsable, votre contrat vous indemnise quand même pour vos biens abîmés. Il se retourne ensuite contre le responsable des dégâts pour récupérer les sommes versées.
La convention IRSI 2018 : le mécanisme central
Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) a remplacé les anciennes conventions CIDRE et CIDE-COP. Elle règle aujourd’hui 90 % des dégâts des eaux et incendies en immeuble collectif ou mitoyen. C’est le texte de référence pour comprendre les dégâts des eaux entre plusieurs assurés.
Son principe. Elle simplifie la prise en charge en désignant un assureur unique, dit gestionnaire, qui pilote le dossier pour tous les assurés concernés. Cet assureur est celui du local sinistré, ou celui du local d’origine selon les cas. Fini les allers-retours entre 3 ou 4 compagnies.
Les 3 tranches.
- Tranche 1 : dommages inférieurs à 1 600 € HT. L’assureur gestionnaire règle directement son assuré sans recours contre les autres. Procédure ultra-simplifiée.
- Tranche 2 : dommages entre 1 600 € et 5 000 € HT. Il nomme un expert unique qui évalue les dégâts pour tous les assurés. Les autres compagnies n’en mandatent pas un de leur côté.
- Hors convention IRSI : au-delà de 5 000 € HT, ou sinistres impliquant plus de 2 logements avec dommages significatifs. Chaque compagnie mandate son propre expert.
Pourquoi ça accélère les choses. Un occupant qui subit un sinistre en tranche 1 est réglé en 15 à 30 jours, sans expertise. Le même dossier avant 2018 pouvait prendre 6 à 12 mois.
Attention : la convention IRSI ne concerne que les compagnies entre elles. Elle ne modifie pas la responsabilité juridique. Un occupant responsable reste responsable. Sa franchise reste à sa charge, et son bonus/malus peut être affecté.
Comment déclarer un dégât des eaux : la procédure étape par étape
Déclarer le sinistre dans les règles est essentiel : un retard, une omission, un mauvais canal, et la prise en charge peut être refusée. Voici la procédure en 6 étapes.
Étape 1 : sécuriser et limiter la propagation. Couper l’arrivée d’eau générale, couper l’électricité dans la zone touchée, bâcher ou éponger, protéger les biens mobiliers non encore atteints. Le locataire doit prendre les mesures conservatoires raisonnables, mais ne pas engager de travaux définitifs avant l’expertise.
Étape 2 : documenter. Photos et vidéos avant tout nettoyage : dommages visibles, provenance apparente, biens abîmés, plafonds, murs, sols. Rassembler les factures d’achat des biens détruits (ou photos, tickets de carte bancaire, garanties). Notez la date et l’heure de découverte.
Étape 3 : identifier la provenance. Est-ce chez vous, chez le voisin du dessus, une canalisation encastrée, une partie commune ? Cette identification est décisive pour déterminer qui est responsable des réparations. Si le dégât des eaux provient d’un autre logement, contactez immédiatement le voisin concerné ou le syndic.
Étape 4 : déclarer à votre assureur dans les 5 jours. La déclaration de dégât des eaux doit être faite dans un délai maximum de 5 jours ouvrés après la découverte (2 jours pour un vol, 10 jours pour une catastrophe naturelle après publication de l’arrêté). Par courrier recommandé, email tracé, formulaire en ligne ou téléphone (avec confirmation écrite). Précisez : date, origine présumée, description, coordonnées des autres personnes impliquées. Si vous êtes locataire, votre assurance dégât des eaux (incluse dans votre MRH) prend le relais.
Étape 5 : remplir un constat amiable de dégât des eaux. Si plusieurs logements ou un tiers sont impliqués, ce document est indispensable. Voir section 8.
Étape 6 : coopérer avec l’expertise. Le gestionnaire nomme un expert (obligatoire au-delà de 1 600 € HT en convention IRSI). Soyez présent lors de la visite, montrez les photos, les factures, expliquez la chronologie. L’expert détermine l’origine, les responsabilités, le montant du règlement.
Remplir un constat amiable de dégât des eaux : mode d’emploi
Le constat amiable dégât des eaux fait foi entre les compagnies d’assurance. Bien le compléter conditionne la rapidité et le montant du règlement.
Quand l’utiliser. Dès qu’un tiers est impliqué : voisin en cause, sinistre qui touche plusieurs logements, sinistre venant d’une partie commune. Un incident strictement interne (baignoire qui déborde sans conséquence chez le voisin du dessous) ne nécessite pas ce document, une simple déclaration suffit.
Où trouver le formulaire. La plupart des compagnies le proposent en téléchargement sur leur site. Il est aussi disponible sur Service-public.fr. Le format est standardisé.
Les rubriques essentielles : identité des parties impliquées (occupants, propriétaires, syndic si concerné), coordonnées des compagnies (nom, numéro de contrat), date, heure et lieu, provenance présumée avec un maximum de précision, description détaillée des dommages dans chaque logement, croquis explicatif si utile, signatures de toutes les parties.
Erreur classique. Ne signez jamais si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est écrit. Une signature vaut reconnaissance des faits. En cas de désaccord, indiquez clairement vos réserves dans la case dédiée avant de signer, ou refusez de signer et faites une déclaration séparée à votre compagnie.
Qui remplit ? Pour le logement sinistré, c’est en principe l’occupant qui signe. Le bailleur intervient si le sinistre affecte le bâti et engage sa responsabilité. Dans les faits, une double signature preneur et bailleur est souvent utile pour éviter les contestations ultérieures.
L’expertise et l’indemnisation : à quoi s’attendre
Une fois la déclaration faite et le constat amiable transmis, l’expertise démarre.
Le déroulement. L’expert mandaté par le gestionnaire visite le logement (rendez-vous sous 15 à 30 jours après la déclaration). Il examine, prend des photos, chiffre les réparations, détermine l’origine, établit un rapport transmis au gestionnaire. Ce rapport sert de base à la proposition d’indemnisation.
Les délais légaux. La compagnie doit transmettre une proposition dans un délai maximum de 3 mois après la déclaration (article L 114-2 du Code des assurances). Le versement effectif intervient dans les 30 jours suivant l’acceptation. En pratique, un dossier simple en tranche 1 IRSI est réglé en 30 à 60 jours.
Modes de calcul du dédommagement.
- Valeur d’usage (ou valeur vénale) : valeur du bien au jour du sinistre, vétusté déduite. Un canapé de 5 ans acheté 800 € sera réglé 400-500 €.
- Valeur à neuf : coût de remplacement à neuf, souvent une option payante à souscrire dans le contrat. Recommandée pour les biens de valeur.
Cas de refus. Déclaration hors délai (au-delà de 5 jours ouvrés), défaut d’entretien manifeste, fausse déclaration (exagération des dommages), non-assurance ou contrat non à jour, sinistre non couvert (défaut d’extension pour location saisonnière par exemple).
Si la proposition semble insuffisante. Vous pouvez la refuser et demander une contre-expertise (à vos frais, 300-800 € typiquement, remboursables si le nouveau chiffrage est supérieur). En dernier recours, saisissez le médiateur de l’assurance (gratuit, sur mediation-assurance.org) ou le tribunal judiciaire.
Les cas particuliers
Certaines situations sortent du schéma classique.
Logement vacant entre deux baux. Pendant la vacance, c’est la PNO du bailleur qui couvre. Précautions : couper l’arrivée d’eau, vidanger les canalisations si absence prolongée en hiver, faire visiter régulièrement pour détecter précocement une fuite.
Location saisonnière (Airbnb, Booking). Un sinistre causé par un voyageur de courte durée est traité différemment. La PNO doit inclure une extension « location saisonnière » (surcoût 30-80 %). Sans elle, la compagnie peut refuser d’intervenir en invoquant la fausse déclaration. Airbnb propose sa propre garantie hôte (AirCover), mais elle intervient de façon secondaire.
Sinistre et impayés de loyers. Si le preneur cesse de payer son loyer suite à un sinistre non réparé rapidement par le bailleur, la situation devient délicate. Il doit continuer à payer et engager une action en réduction/consignation via le tribunal, il ne peut pas se faire justice lui-même. Pour tout savoir sur les recours en cas de non-paiement, voir mon guide sur les loyers impayés.
Sinistre ancien découvert tardivement. Traces d’humidité, cloques sur la peinture, moisissures : la règle veut que la déclaration soit faite dans les 5 jours suivant la découverte (et non la date de survenue). Documentez précisément la date de découverte.
Sinistre et état des lieux de sortie. À la sortie, un sinistre ancien non déclaré peut réapparaître dans l’état des lieux. Si l’occupant ne l’avait pas signalé pendant le bail, sa responsabilité peut être engagée. D’où l’importance de signaler tout incident, même mineur, dès sa découverte.
Colocataires. En colocation avec bail unique et clause de solidarité, tous sont solidairement responsables. Le contrat obligatoire pour l’occupant doit couvrir tous les colocataires (contrat groupé ou contrats individuels couvrant les parties communes).
Les 6 erreurs à éviter suite à un dégât des eaux
Ces erreurs, je les vois régulièrement chez les bailleurs comme chez les preneurs. Elles coûtent cher.
Erreur 1 : attendre pour déclarer. Le délai légal est de 5 jours ouvrés. Passé ce délai, la compagnie peut refuser. Déclarer sous 48 heures est une règle de sécurité.
Erreur 2 : engager des travaux définitifs avant l’expertise. Refaire la peinture, changer le parquet avant que l’expert soit passé, c’est se priver de toute preuve. Sécurisez et documentez, mais attendez le feu vert pour la remise en état définitive.
Erreur 3 : ne pas remplir de constat quand un tiers est impliqué. Sans ce document, la répartition des responsabilités devient conflictuelle après un dégât des eaux et le règlement traîne des mois.
Erreur 4 : signer un constat sans être d’accord. Une signature vaut reconnaissance. En cas de doute sur la provenance ou la répartition, indiquez vos réserves ou refusez.
Erreur 5 : ne pas avoir un contrat à jour. L’occupant non assuré expose son bail. Le bailleur sans PNO expose son patrimoine. 100-200 €/an ne justifient jamais une exposition de 15 000 à 40 000 €.
Erreur 6 : cacher un défaut d’entretien. Un joint jamais changé, une gouttière jamais nettoyée : c’est une cause classique de refus. L’entretien courant fait partie des obligations de chacun, et il vaut toujours mieux avoir un logement en règle pour limiter les dégâts en cas de sinistre.
Pour aller plus loin
Un sinistre bien géré, c’est un incident qui reste anecdotique dans la vie d’un investisseur. Mal géré, c’est plusieurs milliers d’euros de perte, un preneur mécontent, des mois de conflit. Mes recommandations en 12 ans de gestion locative : souscrivez une assurance PNO complète dès l’achat, exigez et vérifiez chaque année l’attestation d’assurance du preneur, constituez un dossier photo daté à chaque état des lieux, signalez tout incident dès sa découverte, et connaissez le règlement de copropriété pour trancher rapidement.
Pour approfondir la gestion d’un patrimoine locatif dans son ensemble, consultez mon guide complet de la gestion locative.
FAQ
Locataire ou le propriétaire, qui paie en cas de dégât des eaux dans un logement ?
Cela dépend de la provenance. Si le locataire est en cause (baignoire, machine à laver), c’est sa responsabilité et son contrat habitation qui couvre. Si le sinistre provient du bâti dont le bailleur est responsable (canalisation encastrée, toiture, chauffe-eau collectif), c’est la PNO du bailleur qui intervient. Si le sinistre vient d’un tiers (voisin, partie commune), c’est l’assureur adverse qui règle, généralement via la convention IRSI.
L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Oui. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 rend le contrat habitation obligatoire pour tout preneur d’un logement en résidence principale (vide ou meublée). Il doit au minimum inclure la garantie eau et la garantie risques locatifs. Le bailleur peut exiger chaque année l’attestation, et à défaut, résilier le bail.
Que fait la convention IRSI ?
En vigueur depuis le 1er juin 2018, elle simplifie le règlement d’un sinistre impliquant plusieurs logements. Elle désigne un gestionnaire unique. Trois tranches : moins de 1 600 € HT (règlement direct sans expertise), 1 600 à 5 000 € HT (expertise unique pour tous), au-delà de 5 000 € HT (procédure classique hors convention).
Comment remplir un constat amiable de dégât des eaux ?
Il comporte les coordonnées des parties, celles des compagnies, la date et le lieu, la provenance présumée, la description détaillée, un croquis si utile, et les signatures. Ne signez jamais si vous n’êtes pas d’accord, indiquez plutôt vos réserves. Le formulaire est disponible chez votre compagnie ou sur Service-public.fr.
Dans quel délai déclarer le sinistre à son assureur ?
Le délai légal est de 5 jours ouvrés à compter de la découverte (2 jours pour un vol, 10 jours pour une catastrophe naturelle après publication de l’arrêté). Passé ce délai, la compagnie peut refuser, sauf circonstances exceptionnelles. Sous 48 heures est recommandé.
Quelle assurance couvre un dégât des eaux en location ?
Trois contrats peuvent intervenir. Le contrat habitation du preneur couvre ses biens et sa RC en tant qu’occupant. L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvre le bâti et la RC du bailleur. L’assurance de la copropriété couvre les parties communes. La convention IRSI règle la coordination pour la plupart des dossiers.
Le propriétaire est-il responsable si le dégât vient d’une canalisation encastrée ?
Oui, sauf preuve contraire. Une canalisation encastrée est considérée comme faisant partie du bâti et relève des grosses réparations (article 605 du Code civil). Le bailleur en assume les conséquences, sauf s’il peut prouver que l’occupant est à l’origine du dommage (choc, percement lors de travaux non autorisés).
Combien coûte l’expertise ?
L’expertise mandatée par la compagnie est gratuite pour l’assuré, elle est prise en charge par l’assureur. Si l’assuré conteste le rapport et demande une contre-expertise, celle-ci est à sa charge (300 à 800 € typiquement). Si le nouveau chiffrage est nettement supérieur, les frais sont remboursés.
Que faire si mon assurance refuse d’indemniser ?
Trois recours. Demander par écrit les motifs précis et contester par recommandé avec pièces justificatives. Saisir gratuitement le médiateur de l’assurance (mediation-assurance.org) qui dispose de 90 jours pour rendre son avis. En dernier recours, action devant le tribunal judiciaire (prescription de 2 ans en assurance).
La franchise est-elle à la charge du locataire ou du propriétaire ?
Elle est à la charge de l’assuré dont le contrat est activé. Si l’occupant déclare à son contrat habitation, la franchise (150-300 €) est à sa charge. Si le bailleur déclare à sa PNO, elle est à la sienne. Si un tiers identifié est en cause, l’assureur adverse peut être amené à rembourser la franchise dans le cadre du recours.