Article mis à jour le 22 mai 2026, par Julien Loboda.
Vous voulez louer un bien en location saisonnière, mais une question vous arrête : en avez-vous vraiment le droit, et que devez-vous déclarer ? Vous avez raison de vous poser la question. Depuis la loi sur la location saisonnière dite « loi Le Meur » (loi du 19 novembre 2024), la réglementation s’est nettement durcie, et depuis le 20 mai 2026, de nouvelles obligations déclaratives s’appliquent partout en France.
Bonne nouvelle : une fois que vous avez compris la logique, tout devient simple. Ce guide vous explique, étape par étape, la réglementation de la location saisonnière en vigueur : ce qu’est un meublé de tourisme, ce qui change selon que vous louez votre résidence principale ou une résidence secondaire, les formalités à faire en mairie, et le fameux numéro d’enregistrement.
Pourquoi la réglementation a tout changé pour les loueurs
Pendant longtemps, la location saisonnière était presque un terrain libre : ouvrir une location saisonnière ne demandait quasiment aucune déclaration. Ce temps est révolu. Face à la tension sur le logement dans de nombreuses communes, le législateur a voulu encadrer les meublés de tourisme : c’est tout l’objet de la loi visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme, adoptée fin 2024.
Concrètement, la réglementation en vigueur poursuit trois objectifs : recenser l’offre via un enregistrement des meublés de tourisme, donner aux maires des outils pour limiter la location de courte durée là où le logement manque, et aligner progressivement les règles (notamment énergétiques) sur celles de la location classique. Ignorer ces règles n’est pas une option : le loueur de meublé de tourisme s’expose à des amendes administratives pouvant atteindre 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement, et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’usage d’un faux numéro d’enregistrement.
Comprendre le statut de meublé de tourisme
Avant de parler déclaration, il faut comprendre une notion centrale : dès lors que vous proposez un logement meublé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, vous entrez dans le cadre du meublé de tourisme au sens du code du tourisme.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est une villa, un appartement ou un studio meublé offert à la location à une clientèle touristique qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). C’est la définition qui s’applique à la plupart des annonces de type Airbnb. Que vous louiez à la nuitée ou à la semaine, ce type de location relève du même régime.
À ne pas confondre avec la location meublée « classique » à l’année (bail meublé d’un an, ou neuf mois pour un étudiant), qui vise un locataire qui y installe sa résidence. La différence tient à la durée et à la nature du locataire : une clientèle de voyageurs d’un côté, un résident de l’autre.
Location saisonnière et changement d’usage
Voici le point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Louer de manière répétée à une clientèle de passage est juridiquement considéré comme un changement d’usage : votre bien passe de l’usage « habitation » à l’usage « meublé de tourisme ». Dans les communes qui appliquent ce dispositif (notamment les grandes villes et les zones tendues), la mise en location d’un bien en saisonnier suppose alors une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.
Depuis la loi de 2024, cette autorisation est en plus conditionnée à la performance énergétique du logement : une nouvelle demande de changement d’usage ne peut être accordée que si le bien atteint au minimum la note E au DPE. Et à compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher au moins un DPE « D » pour rester proposé à la location.
La résidence principale et la règle des 120 jours
Le cas le plus fréquent reste la location saisonnière de la résidence que vous habitez, lorsque vous partez en vacances par exemple. Ici, la réglementation est plus souple — mais elle existe.
Le plafond de 120 jours
Dans le cas d’une résidence principale, la mise en location saisonnière de votre logement est encadrée : vous pouvez louer votre résidence principale en meublé de tourisme 120 jours de location par an maximum. Au-delà de ce seuil, la location de votre résidence principale lui fait perdre son statut, et le bien bascule vers le régime du changement d’usage, bien plus contraignant.
Attention, nouveauté importante : depuis mai 2026, les communes peuvent, par délibération motivée, abaisser ce plafond — jusqu’à un plancher de 90 jours par an. Avant de mettre en location votre résidence, vérifiez donc la durée maximale fixée localement. Par ailleurs, la durée de location à un même client ne peut excéder 90 jours consécutifs par année civile.
Les démarches pour louer sa résidence principale
Si votre commune n’applique pas la réglementation sur le changement d’usage, vous n’avez, pour votre résidence principale, aucune déclaration spécifique à faire à ce titre (au-delà de l’enregistrement national évoqué plus bas). Si votre commune applique le changement d’usage, vous devez en revanche réaliser une déclaration préalable soumise à enregistrement, même pour votre résidence principale. Dans tous les cas, pensez à votre règlement de copropriété : certains interdisent purement et simplement la location saisonnière, que votre bien soit une résidence principale ou secondaire.
Louer une résidence secondaire en location saisonnière
Faire de la location d’une résidence secondaire est l’usage le plus encadré, car c’est précisément ce que les villes cherchent à réguler.
Déclaration et autorisation en mairie
Deux situations se présentent. Dans une commune sans régulation du changement d’usage, une déclaration simple en mairie suffit pour tout bien autre que votre résidence principale. Dans une commune qui applique ce dispositif, louer sa résidence secondaire suppose une déclaration préalable soumise à enregistrement, voire une autorisation de changement d’usage assortie, dans certaines villes, d’une obligation de compensation (transformer une surface commerciale en habitation, par exemple).
Autrement dit : avant d’acheter pour faire de la location saisonnière, renseignez-vous en mairie sur les règles locales. Un tel bien parfaitement rentable sur le papier peut devenir inexploitable si la commune a verrouillé le changement d’usage.
Le numéro d’enregistrement obligatoire
C’est la grande nouveauté depuis le 20 mai 2026 : la déclaration de tous les meublés de tourisme passe désormais par un téléservice national unique, et le numéro d’enregistrement est obligatoire sur l’ensemble du territoire, quelle que soit la commune. À réception de votre déclaration complète, le téléservice vous délivre un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement figurer sur toutes vos annonces de location, y compris sur chaque plateforme de location en ligne.
Sans ce numéro, les plateformes comme Airbnb ou Booking ne peuvent plus, légalement, diffuser votre annonce. La plateforme de location est en effet tenue de vérifier ce numéro d’enregistrement : c’est l’un des leviers de contrôle créés par la loi.
Vos obligations déclaratives depuis 2024
Récapitulons les obligations déclaratives, car c’est là que se concentrent les risques d’amende :
D’abord, l’enregistrement des meublés de tourisme via le téléservice national, qui remplace les anciennes télédéclarations communales. Ensuite, l’affichage du numéro d’enregistrement sur chaque annonce de location. Enfin, selon votre commune, l’éventuelle autorisation de changement d’usage. Ces démarches ne sont pas optionnelles : elles conditionnent votre droit même d’exploiter une location et d’en tirer des revenus.
Le loueur du meublé de tourisme doit aussi tenir un décompte du nombre de nuitées et, dans certaines communes, le transmettre sur demande. Un meublé de tourisme doit par ailleurs respecter les normes de décence et de sécurité applicables à tout meublé d’habitation, et un meublé touristique mal entretenu peut perdre son classement.
Le contrat de location saisonnière et les autres règles à respecter
Sur le plan contractuel, la location meublée de tourisme obéit à des règles propres. En matière de location saisonnière, le contrat de location saisonnière doit être écrit et préciser le prix de la location, la description du bien et sa durée. Un bon contrat de location protège autant le loueur que le voyageur : état des lieux, dépôt de garantie, conditions d’annulation.
Pensez aussi au classement : un meublé de tourisme classé (de 1 à 5 étoiles) ouvre droit à un régime fiscal plus favorable et rassure la clientèle. Les meublés de tourisme classés bénéficient en effet d’un traitement distinct — un point que nous détaillons côté impôts plus bas.
Réglementation et fiscalité : ce qui se recoupe
La réglementation sur la location saisonnière ne s’arrête pas au déclaratif : la loi Le Meur a aussi revu la fiscalité. Depuis l’imposition des revenus issus de la location 2025, l’abattement du régime micro-BIC a été abaissé (30 % et plafond de 15 000 € pour un meublé non classé ; 50 % et plafond de 77 700 € pour un meublé classé). Comme ce sujet mérite un développement à part entière, nous l’avons traité en détail dans notre article dédié à la fiscalité en location saisonnière, que je vous invite à lire pour optimiser votre imposition en toute légalité.
Être en règle : le préalable à votre rentabilité
Vous l’avez compris : respecter la réglementation n’est pas un détail administratif, c’est le socle d’une activité de location saisonnière sereine et durable. Un bien non déclaré, c’est une amende qui peut effacer plusieurs mois de revenus — et une annonce retirée des plateformes du jour au lendemain.
La bonne approche est inverse : on vérifie d’abord les modalités de sa commune, on fait ses démarches, on obtient son numéro d’enregistrement, puis on optimise sa rentabilité. C’est exactement la logique que nous défendons dans notre guide complet sur l’investissement en location courte durée, qui replace ces règles dans une stratégie patrimoniale globale.
À l’Académie Investir et Réussir, nous accompagnons les investisseurs pour qu’ils construisent un patrimoine immobilier rentable et parfaitement en règle. Car la liberté financière ne se construit jamais sur du sable juridique : elle se bâtit sur des fondations solides.