Quelle imposition pour les revenus fonciers des non résidents ?

Investir dans l’immobilier en France tout en vivant à l’étranger, c’est le choix de nombreux expatriés et étrangers. Mais cette décision, aussi pertinente soit-elle sur le plan patrimonial, ne s’accompagne pas uniquement de loyers mensuels. Elle entraîne aussi une responsabilité fiscale parfois méconnue : l’imposition des revenus fonciers des non-résidents.

Eh oui, percevoir des revenus locatifs depuis un bien situé en France ne vous dispense pas de passer par la case impôts, même si vous vivez à Singapour, Montréal ou Lisbonne. Que vous soyez expatrié temporaire, retraité à l’étranger ou investisseur international, vous devez comprendre les règles d’imposition spécifiques applicables aux non-résidents, notamment en matière de taux, régimes fiscaux, prélèvements sociaux et conventions internationales.

Ce guide complet vous donnera une vision claire et pratique de la fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus en France par un non-résident. Nous répondrons à des questions clés comme : doit-on payer les prélèvements sociaux ? Peut-on éviter la double imposition ? Quel régime choisir entre micro-foncier et régime réel ? Le statut LMNP est-il toujours avantageux ?

Pourquoi lire cet article ? Parce que la fiscalité peut grignoter une part importante de vos loyers si elle est mal maîtrisée. Et parce qu’un propriétaire averti vaut deux. Grâce à ce guide, vous saurez comment déclarer vos revenus correctement, limiter les taxes, et investir en toute sérénité.

Comprendre le statut de non-résident fiscal en France

Définition du résident et du non-résident selon la loi fiscale

Avant même de parler de revenus fonciers, il faut revenir sur une notion capitale : le statut fiscal. En France, la fiscalité distingue très clairement les résidents fiscaux des non-résidents. Cette distinction influence directement l’imposition des revenus fonciers.

Selon l’article 4 B du Code général des impôts, une personne est résidente fiscale française si elle remplit l’un des critères suivants :

• Elle dispose en France de son foyer ou de son lieu de séjour principal ;

• Elle exerce en France une activité professionnelle principale (salariée ou non) ;

• Elle a en France le centre de ses intérêts économiques.

Autrement dit, si aucun de ces critères n’est rempli, vous êtes considéré comme non-résident fiscal. C’est notamment le cas des expatriés ou des investisseurs étrangers qui vivent hors de France tout en y détenant un bien immobilier en location.

À noter : ce statut ne dépend ni de la nationalité, ni de l’adresse du bien loué. Un Français vivant à l’étranger depuis plus de six mois par an peut très bien être fiscalement non-résident, même s’il possède plusieurs biens immobiliers en France.

Les conséquences fiscales du statut de non-résident

Le fait d’être non-résident fiscal a des effets directs sur l’imposition des revenus fonciers :

• Seuls les revenus de source française sont imposés en France. Vous ne serez donc taxé en France que sur les loyers perçus pour des immeubles situés en France.

• Vous êtes soumis à une imposition distincte de celle des résidents : barème spécial, taux minimum de 20 % ou plus, selon les cas.

• Vous devrez vous conformer à des obligations déclaratives spécifiques, notamment via le formulaire 2042-NR ou 2042 accompagné d’annexes (2044, 2042-C Pro, etc.).

• En tant que non-résident, vous êtes également concerné par les prélèvements sociaux, bien que des exonérations soient prévues si vous résidez dans l’Espace économique européen (EEE).

Par exemple, un non-résident fiscal percevant des revenus fonciers issus de la location nue d’un bien immobilier situé en France est imposable en France sur ces loyers, même s’il vit à l’étranger et n’a aucun autre lien fiscal avec le territoire.

C’est le principe de territorialité de l’impôt : ce qui est gagné en France, est généralement taxé en France, indépendamment de votre pays de résidence. En résumé, un non-résident fiscal est imposé uniquement sur ses revenus de source française, dont font partie les revenus fonciers issus de biens immobiliers situés en France. Ce statut entraîne des règles d’imposition spécifiques, à bien comprendre pour éviter les erreurs de déclaration et optimiser sa fiscalité.

Quels revenus sont considérés comme revenus fonciers ?

Différence entre revenus fonciers et BIC

Tous les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En fiscalité française, la nature du bail – nu ou meublé – détermine la catégorie d’imposition. Les revenus fonciers désignent exclusivement les revenus issus de locations non meublées, c’est-à-dire des logements loués vides, sans équipement mobilier fourni par le propriétaire.

Si vous louez un appartement vide, les loyers encaissés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, si vous proposez un bien meublé, vos recettes entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous fait basculer dans un régime fiscal différent, potentiellement plus complexe, mais aussi parfois plus avantageux selon le cas.

La distinction est essentielle, car elle conditionne non seulement la méthode de calcul de l’impôt, mais aussi les déductions possibles, le choix du régime fiscal (micro ou réel), et même l’application des prélèvements sociaux. Par exemple, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est pas imposé au régime foncier, mais au régime BIC, ce qui permet l’application de l’amortissement du bien et du mobilier, inaccessible pour les revenus fonciers classiques.

Ce choix entre location nue et meublée, souvent fait pour des raisons pratiques ou économiques, a donc des implications fiscales fortes, surtout pour un propriétaire non-résident. Il est impératif de comprendre dans quelle case votre investissement entre pour éviter toute erreur dans la déclaration.

Revenus de location nue vs meublée pour un non-résident

Le non-résident fiscal qui donne en location un logement non meublé en France doit déclarer les revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers peuvent relever du régime micro-foncier (si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €) ou du régime réel (au-delà ou sur option). Le régime choisi déterminera le mode de calcul de l’imposition, notamment les charges déductibles ou les abattements.

En revanche, si ce même propriétaire loue un bien meublé, les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des BIC. En tant que LMNP non-résident, il pourra choisir entre le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % selon le type de location, ou le régime réel simplifié, qui permet la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien, un outil redoutablement efficace pour réduire l’assiette imposable.

Ce qu’il faut bien retenir ici, c’est que la qualification des loyers détermine leur régime fiscal. Un mauvais classement entre BIC et revenus fonciers peut conduire à des redressements fiscaux, surtout si l’administration estime que le bien loué était meublé alors qu’il a été déclaré comme vide.

Le non-résident doit donc prendre le temps d’analyser son type de location et de bien s’informer sur les conséquences fiscales, notamment en termes de prélèvements sociaux, de taux d’imposition et de déclarations à effectuer. Chaque statut a ses avantages, mais aussi ses contraintes.

Comment sont imposés les revenus fonciers des non-résidents ?

Application du barème progressif ou du taux minimum

Lorsqu’un non-résident perçoit des revenus fonciers en France, ces revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus de source française. Cependant, l’imposition ne suit pas nécessairement les mêmes règles que pour un résident fiscal. Deux modalités principales s’appliquent : le taux minimum d’imposition et le barème progressif.

En principe, la France applique aux non-résidents un taux forfaitaire minimum de 20 % jusqu’à 27 794 € de revenus nets imposables, et 30 % au-delà. Ce taux s’applique automatiquement, sauf si le contribuable demande l’application de son taux moyen.

Mais attention, ce taux minimum peut se révéler défavorable dans certains cas. C’est pourquoi le non-résident peut opérer une option pour l’application du taux moyen d’imposition, s’il démontre que ce taux serait plus avantageux. Dans ce cas, il devra déclarer l’ensemble de ses revenus mondiaux, français et étrangers, uniquement pour le calcul de ce taux moyen – mais seuls les revenus fonciers de source française seront effectivement taxés en France.

Cette option peut être très utile pour les non-résidents ayant peu ou pas d’autres revenus mondiaux, permettant ainsi de faire baisser leur taux d’imposition effectif. Pour l’exercer, il faut cocher les cases 8TM ou 8UN sur la déclaration 2042 et fournir les justificatifs de ses revenus étrangers.

Il est donc crucial de comparer les deux modalités : taux forfaitaire minimum ou taux moyen sur revenus mondiaux. Un mauvais choix pourrait entraîner une surimposition non nécessaire.

Taux d’imposition spécifiques selon la convention fiscale

L’autre élément déterminant de l’imposition des revenus fonciers pour les non-résidents, c’est l’existence (ou non) d’une convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence du contribuable. Ces conventions ont pour objectif d’éviter la double imposition et de répartir le droit d’imposition entre les deux États concernés.

Dans la grande majorité des cas, la France conserve le droit d’imposer les revenus fonciers provenant de biens immobiliers situés sur son territoire. Mais, selon la convention, le contribuable peut bénéficier :

• d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en France dans son pays de résidence,

• d’une exonération dans le pays de résidence,

• ou d’un taux d’imposition réduit.

Sans convention fiscale, le risque est réel : vous pourriez être imposé deux fois sur les mêmes revenus – en France d’abord, puis dans votre pays de résidence. Il est donc impératif de vérifier l’existence et le contenu de la convention fiscale applicable. Ces accords changent la donne, notamment en matière de prélèvements sociaux, de plus-values immobilières, et de revenus de source française.

Pour les résidents de l’Union européenne, ces conventions sont souvent plus favorables, offrant des dispositifs d’allégement ou de coordination des prélèvements. En revanche, les contribuables domiciliés hors EEE ou Suisse peuvent se heurter à une fiscalité plus lourde.

En définitive, l’imposition des revenus fonciers des non-résidents dépend de trois piliers : le statut fiscal, le taux d’imposition appliqué et la convention fiscale en vigueur. Mieux vaut les maîtriser pour optimiser ses recettes et éviter les mauvaises surprises.

Quels sont les régimes fiscaux applicables aux revenus fonciers des expatriés ?

Le régime micro-foncier : conditions, avantages, limites

Le régime micro-foncier est le plus simple à appliquer. Il concerne les non-résidents fiscaux qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus bruts fonciers par an (loyers hors charges). Dans ce cas, vous n’avez pas besoin de remplir de déclaration annexe (2044). Il suffit d’indiquer le montant brut dans la case 4BE du formulaire 2042.

L’administration fiscale applique alors automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges. Le revenu imposable est donc réduit, mais aucune déduction supplémentaire n’est autorisée. Vous ne pouvez pas déduire vos intérêts d’emprunt, vos travaux, ou encore les frais de gestion. Cet abattement est donc parfois insuffisant, surtout si vous avez beaucoup de charges.

Pour un non-résident, ce régime est adapté si :

• Les revenus fonciers sont modestes,

• Les charges annuelles sont inférieures à 30 % des loyers perçus,

• Vous souhaitez éviter une gestion comptable plus lourde.

En revanche, dès que vos charges dépassent cet abattement, le régime devient défavorable. C’est pourquoi il est possible de renoncer au micro-foncier et d’opter volontairement pour le régime réel – mais attention : cette option est irrévocable pendant trois ans.

Il faut aussi noter que si vous êtes associé dans une SCI non soumise à l’IS, et que vos recettes brutes (quote-part incluse) dépassent 15 000 €, vous sortirez automatiquement du régime micro-foncier.

Le régime réel : charges déductibles, déficits, obligations comptables

Le régime réel est obligatoire si vos recettes annuelles dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez d’y opter volontairement. Il permet de déduire les charges réelles liées à la gestion de votre bien immobilier. Ces charges incluent :

• les intérêts d’emprunt,

• les frais de gestion et d’administration,

• les charges de copropriété,

• les travaux d’entretien et de réparation,

• la taxe foncière,

• les assurances.

Grâce à ces déductions, vous pouvez réduire significativement votre revenu foncier imposable, voire créer un déficit foncier. Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers futurs pendant dix ans. En revanche, il ne s’impute pas sur votre revenu global si vous êtes non-résident.

Mais ce régime impose aussi une gestion plus rigoureuse. Il vous faudra remplir la déclaration 2044 ou 2044 spéciale (selon votre situation), tenir une comptabilité précise, et conserver toutes les pièces justificatives en cas de contrôle.

Ce régime est donc idéal pour les propriétaires avec des charges élevées, des travaux importants, ou des emprunts en cours. Il permet une optimisation fiscale efficace, en contrepartie d’une charge administrative accrue.

En tant que non-résident, vous devez bien analyser vos recettes et dépenses, comparer les deux régimes, et anticiper les effets sur votre imposition en France et à l’étranger, notamment en cas de double imposition.

Les prélèvements sociaux sont-ils obligatoires pour les non-résidents ?

CSG, CRDS, et prélèvement de solidarité : qui paie quoi ?

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers perçus en France sont généralement soumis aux prélèvements sociaux. Leur taux cumulé s’élève à 17,2 % et comprend :

• la Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2 %,

• la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5 %,

• le prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Toutefois, la situation est plus nuancée pour les non-résidents fiscaux. Depuis les arrêts De Ruyter (CJUE 2015) et les réformes qui ont suivi, une distinction a été introduite selon le lieu de résidence du contribuable.

• Si vous résidez hors de l’Espace Économique Européen (EEE) ou en dehors de la Suisse, vous êtes pleinement redevable des 17,2 % de prélèvements sociaux.

• Si vous résidez dans un pays de l’EEE ou en Suisse, et que vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans ce pays, vous êtes exonéré de la CSG et de la CRDS. En revanche, vous devez tout de même payer le prélèvement de solidarité de 7,5 %.

En clair, pour les expatriés européens ou suisses, les prélèvements sociaux ne disparaissent pas complètement, mais sont allégés. Cela peut faire une différence importante sur la rentabilité nette d’un investissement locatif.

Il est donc crucial de justifier votre affiliation à un régime de sécurité sociale étranger pour bénéficier de cette exonération partielle. Sans preuve fournie à l’administration fiscale française, vous risquez d’être automatiquement assujetti à l’intégralité des 17,2 %.

Prélèvements sociaux et LMNP : quelles spécificités ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), accessible aux non-résidents, offre une fiscalité distincte. Sur le plan des cotisations sociales, les LMNP ne sont pas redevables des cotisations sociales professionnelles, sauf si leurs recettes sont très élevées (statut de LMP).

En revanche, les revenus perçus en LMNP par un non-résident restent soumis aux prélèvements sociaux, comme pour les revenus fonciers classiques. Ainsi :

• Un LMNP résidant hors EEE est imposé à 17,2 %,

• Un LMNP résidant dans l’EEE ou en Suisse est soumis à 7,5 % de prélèvement de solidarité uniquement.

Il n’existe donc aucune exonération totale, même en cas d’activité non professionnelle, sauf si une convention fiscale bilatérale le prévoit expressément – ce qui est rare. Les revenus locatifs pour les non-résidents, qu’ils soient issus de location nue ou meublée, sont donc presque toujours accompagnés de prélèvements sociaux en France.

Enfin, il faut noter que ces prélèvements n’ouvrent aucun droit à la protection sociale française, ce qui alimente un certain nombre de polémiques juridiques et contentieuses, notamment autour du principe de territorialité de la sécurité sociale.

Quelles démarches pour déclarer les revenus fonciers perçus depuis l’étranger ?

Déclaration après le départ de France : 2042-NR et 2042

Lorsqu’un contribuable devient non-résident fiscal, il doit adapter ses démarches déclaratives dès l’année suivant son départ. Si vous percevez des revenus fonciers en France alors que vous vivez désormais à l’étranger, vous devrez les déclarer chaque année à l’administration fiscale française, en respectant un calendrier précis.

La première année suivant votre expatriation, deux déclarations distinctes doivent être remplies :

• le formulaire 2042 : pour les revenus perçus avant votre départ (en tant que résident),

• le formulaire 2042-NR : pour les revenus perçus après le départ, en tant que non-résident.

Ensuite, à partir de l’année suivante, vous n’utilisez plus que la déclaration 2042 classique, accompagnée des annexes spécifiques, selon votre situation locative et le régime fiscal applicable (2044, 2042 C PRO…).

Cette déclaration peut être faite en ligne, via votre espace particulier sur le site impots.gouv.fr, à condition de disposer d’un numéro fiscal. À défaut, vous devrez contacter le Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) basé à Noisy-le-Grand.

Il est impératif de respecter les échéances fiscales françaises, généralement fixées entre avril et juin, selon le mode de déclaration. Un retard ou une omission peut entraîner des pénalités, même si vous résidez hors de France.

Déclarations selon le régime fiscal choisi

Le type de déclaration dépend directement du régime fiscal applicable à vos revenus fonciers.

1. Régime micro-foncier (≤ 15 000 €)
Il suffit de reporter le montant brut des loyers encaissés à la case 4BE du formulaire 2042. L’administration applique automatiquement l’abattement de 30 %, aucune annexe n’est requise. C’est simple, mais aucune charge ne peut être déduite.

2. Régime réel (> 15 000 € ou sur option)
Vous devez remplir la déclaration 2044, voire 2044 spéciale si vous avez bénéficié d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.). Le résultat net est ensuite reporté dans le formulaire 2042, en case 4BA (bénéfice) ou 4BB (déficit).

3. Revenus BIC (location meublée)
Dans le cadre d’une activité LMNP, la déclaration se fait via le formulaire 2042 C PRO. En micro-BIC, vous renseignez le montant brut dans la case 5ND ou 5NG, selon le type de location. En régime réel, vous devez produire la liasse fiscale n°2031, accompagnée de ses annexes comptables, avant de reporter le résultat dans la 2042 C PRO.

Il est également demandé à tous les propriétaires de renseigner le statut d’occupation de leur bien (résidence principale, secondaire, location, vacance…), via le service “Gérer mes biens immobiliers” de l’espace particulier. Cette déclaration est obligatoire même pour les non-résidents.

Enfin, les associés de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés doivent déclarer leur quote-part via la formulaire 2042, en complément de la déclaration 2072 faite par la société.

Déclarer correctement ses revenus fonciers, même depuis l’étranger, est indispensable pour rester en règle. Un suivi rigoureux, éventuellement avec l’aide d’un professionnel, permet d’éviter erreurs, redressements et pertes d’optimisations fiscales.

En tant que non-résident, vous bénéficiez aussi d’un avantage : vos autres revenus mondiaux ne sont pas pris en compte dans l’appréciation du statut LMNP. Seuls les revenus locatifs générés en France sont examinés pour le seuil des 23 000 €.

LMNP pour non-résidents : un statut avantageux ?

Conditions d’accès au LMNP en tant que non-résident

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est ouvert aux non-résidents fiscaux, ce qui en fait une option stratégique pour les expatriés et investisseurs étrangers souhaitant optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs. Il s’applique aux propriétaires qui mettent en location un logement meublé en France, sous certaines conditions.

Pour bénéficier du LMNP, même en tant que non-résident, vous devez :

• Louer un logement meublé, c’est-à-dire un bien équipé des éléments nécessaires à une occupation normale (lits, électroménager, rangements, etc.) ;

• Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles, ou s’assurer que les recettes représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal ;

• Ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur professionnel.

Ces critères sont identiques pour les résidents et non-résidents. La fiscalité LMNP est particulièrement intéressante pour les propriétaires souhaitant amortir leur bien ou déduire des charges réelles, ce que ne permet pas le régime micro-foncier classique.

En tant que non-résident, vous bénéficiez aussi d’un avantage : vos autres revenus mondiaux ne sont pas pris en compte dans l’appréciation du statut LMNP. Seuls les revenus locatifs générés en France sont examinés pour le seuil des 23 000 €.

Régimes micro-BIC vs réel simplifié : abattements, amortissements

Le LMNP permet deux choix fiscaux pour la déclaration des revenus locatifs meublés :

1. Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 € par an. Il est très simple à mettre en œuvre : vous déclarez le montant brut des loyers dans la 2042 C PRO, et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %.

Aucune déduction de charges réelles n’est possible, mais la simplicité administrative séduit de nombreux bailleurs. C’est souvent l’option choisie pour les locations saisonnières ou les logements étudiants.

2. Le régime réel simplifié
En optant pour ce régime, vous pouvez déduire l’intégralité des charges réelles liées à la location : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, travaux, assurances, etc. Mais surtout, vous avez la possibilité d’appliquer un amortissement comptable sur :

• le bâti (hors valeur du terrain),

• les mobilier et équipements,

• les travaux non déductibles.

Cet amortissement vient réduire très fortement votre base imposable, voire la neutraliser pendant plusieurs années. En pratique, de nombreux non-résidents en LMNP ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs exercices fiscaux.

En contrepartie, le régime réel demande une tenue comptable rigoureuse, souvent confiée à un expert-comptable. Il impose aussi de déposer une liasse fiscale n°2031, en plus de la déclaration 2042 C PRO.

Pour un non-résident qui souhaite investir dans un bien meublé en France, notamment en résidence services (étudiants, seniors, tourisme), le statut LMNP est souvent le plus optimisé fiscalement, surtout à long terme. Il permet de percevoir des loyers nets d’impôt tout en conservant un bon niveau de protection juridique.

SCI, bien meublé, résidence secondaire : les non-résidents doivent-ils payer dans ces cas particuliers ?

Revenus issus de parts de SCI soumise à l’impôt sur le revenu

De nombreux non-résidents choisissent d’investir en SCI (Société Civile Immobilière) pour structurer leur patrimoine immobilier en France. Cette forme juridique permet une gestion collective du bien (entre époux, famille, associés) et facilite la transmission. Mais elle entraîne aussi des obligations fiscales spécifiques.

Lorsque la SCI est transparente fiscalement (soumise à l’impôt sur le revenu), chaque associé est imposé individuellement sur sa quote-part des revenus fonciers générés par la société. Cela concerne aussi les non-résidents. Ainsi :

• La SCI déclare ses revenus via le formulaire 2072,

• Chaque associé non-résident reporte sa quote-part dans le formulaire 2042 personnel, et dans 2044 s’il est au régime réel.

Si la quote-part des recettes brutes (c’est-à-dire les loyers perçus avant charges) dépasse 15 000 €, l’associé sort automatiquement du régime micro-foncier. Il devra donc obligatoirement opter pour le régime réel, avec toutes les conséquences déclaratives que cela implique.

Attention, certaines SCI peuvent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui modifie totalement le traitement fiscal des revenus, et fait perdre les avantages du déficit foncier. Cela peut être moins favorable pour un non-résident selon son projet.

Imposition des biens non loués ou des résidences secondaires

Un non-résident peut détenir en France un bien immobilier non loué, utilisé comme résidence secondaire ou laissé vacant. Dans ce cas, aucun revenu foncier n’est à déclarer… mais cela ne signifie pas qu’il n’y a aucune imposition.

Avant 2015, l’article 164 C du CGI prévoyait une taxation forfaitaire sur les logements non loués des non-résidents, même s’ils ne généraient aucun revenu. Cette disposition a été abrogée, mais des impôts locaux restent exigibles :

• Taxe foncière : elle s’applique à tous les propriétaires, résidents ou non.

• Taxe d’habitation : bien qu’en voie de suppression pour les résidences principales, elle demeure applicable aux résidences secondaires, notamment pour les non-résidents.

Si vous n’occupez pas le logement vous-même, vous devrez aussi déclarer l’identité des occupants via le service “Gérer mes biens immobiliers” de votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Cette obligation concerne également les locations saisonnières ou les logements vacants.

En résumé, même en l’absence de loyers, un bien immobilier en France détenu par un non-résident peut générer des obligations fiscales et administratives. La location meublée ou via SCI n’est pas toujours la meilleure solution. Chaque situation mérite une analyse fiscale personnalisée, en fonction de la stratégie patrimoniale globale du contribuable.

Quelle fiscalité sur les plus-values immobilières pour les propriétaires non-résidents ?

Taux, exonérations, abattements pour durée de détention

Lorsqu’un non-résident fiscal vend un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée est soumise à une fiscalité spécifique. Comme pour les résidents, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après application d’un certain nombre de corrections et abattements.

Le taux global d’imposition applicable à une plus-value immobilière réalisée par un non-résident est le suivant :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (ou 7,5 % si vous êtes résident dans l’EEE ou en Suisse) .

Ce qui représente un taux total pouvant atteindre 36,2 %.

Cependant, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention :

• Pour l’impôt sur le revenu : exonération totale au bout de 22 ans,

• Pour les prélèvements sociaux : exonération totale au bout de 30 ans.

Les abattements commencent à partir de la 6e année, ce qui permet de réduire significativement la base imposable si le bien est conservé longtemps. En outre, une exonération totale est possible en cas de cession d’un bien situé en France par un non-résident qui :

• Est ressortissant d’un pays de l’UE ou assimilé (EEE, Suisse),

• A été résident fiscal français pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession,

• N’a pas déjà bénéficié de cette exonération sur un autre bien.

Cette exonération non-résident est toutefois limitée à une seule vente, et dans la limite de 150 000 € de plus-value nette. Elle constitue une opportunité fiscale à ne pas négliger, notamment pour les expatriés qui conservent une résidence secondaire en France après leur départ.

Conditions spécifiques en cas de résidence dans l’Union européenne

Les résidents de l’Union européenne bénéficient d’un traitement fiscal plus favorable sur les plus-values grâce à la jurisprudence européenne et aux conventions fiscales bilatérales. En particulier :

• Ils peuvent être exonérés partiellement ou totalement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS), ne conservant que le prélèvement de solidarité de 7,5 % ;

• Ils peuvent bénéficier d’un droit au remboursement s’ils ont été assujettis à tort aux 17,2 % (à condition de faire une réclamation dans les délais légaux) ;

• Ils peuvent aussi bénéficier de mécanismes de crédit d’impôt dans leur pays de résidence pour éviter la double imposition.

En revanche, si vous résidez hors UE/EEE/Suisse, vous êtes exposé à l’ensemble des prélèvements sociaux, sauf exception liée à une convention fiscale spécifique.

Enfin, dans tous les cas, la vente par un non-résident est soumise à une formalité supplémentaire : la désignation d’un représentant fiscal en France (comme un notaire ou un cabinet agréé), obligatoire si la valeur du bien dépasse 150 000 € et que vous résidez hors de l’UE.

Ainsi, la fiscalité des plus-values immobilières des non-résidents est un domaine complexe, mais dans lequel des opportunités existent pour réduire la note fiscale, en combinant abattements, exonérations et conventions fiscales.

Comment éviter la double imposition grâce aux conventions fiscales ?

Rôle des conventions bilatérales avec la France

Lorsqu’un non-résident fiscal perçoit des revenus fonciers de source française, une question cruciale se pose : doit-il aussi les déclarer et les imposer dans son pays de résidence ? La réponse dépend essentiellement de l’existence d’une convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence du contribuable.

La France a signé plus de 120 conventions fiscales internationales. Ces accords visent à éviter la double imposition, c’est-à-dire à empêcher qu’un même revenu soit taxé deux fois : une fois en France, et une seconde fois à l’étranger.

Dans le cas des revenus fonciers, la quasi-totalité des conventions accordent à la France le droit d’imposer ces revenus, en tant que pays de situation de l’immeuble. Le pays de résidence peut soit :

• Exonérer totalement les revenus imposés en France ;

• Appliquer un impôt local mais avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français payé ;

• Ou encore ne rien percevoir du tout, selon ses propres règles internes.

Prenons un exemple : un non-résident fiscal canadien percevant des loyers d’un appartement à Lyon. La convention entre la France et le Canada prévoit que ces revenus immobiliers sont imposables en France. Le Canada reconnaît cet impôt, et accorde un crédit d’impôt équivalent, ce qui évite une double charge.

Il est donc indispensable de vérifier la convention fiscale applicable à votre situation, en consultant le BOFiP, ou les notices des formulaires 2041. Chaque convention est unique : certaines prévoient des taux d’imposition réduits, d’autres des modalités spécifiques pour les plus-values, les SCI, ou les prélèvements sociaux.

Cas pratiques : crédit d’impôt, exonération, taux préférentiels

Le crédit d’impôt est la modalité la plus fréquente. Il fonctionne ainsi :

• Vous déclarez vos revenus fonciers en France,

• Vous payez l’impôt français (et les prélèvements sociaux éventuels),

• Vous déclarez ces mêmes revenus dans votre pays de résidence, mais vous déduisez le montant payé en France de votre imposition locale.

Cela permet de ne pas être taxé deux fois, même si vous devez avancer l’impôt en France. Ce mécanisme est particulièrement répandu dans les conventions signées avec le Canada, les États-Unis, la Belgique, le Luxembourg, ou encore la Suisse.

Dans certains cas, la convention prévoit une exonération pure et simple dans le pays de résidence, comme c’est parfois le cas avec des pays à fiscalité territoriale ou bénéficiant de clauses particulières.

Enfin, certains accords prévoient des taux d’imposition plafonnés ou des dispenses de prélèvements sociaux. Ces avantages doivent être demandés explicitement et justifiés à l’aide de certificats de résidence fiscale ou d’attestations de revenus.

Ne pas utiliser ces conventions peut entraîner un surcoût fiscal important, ou des régularisations pénalisantes. Il est donc fortement conseillé de consulter un fiscaliste international ou un expert-comptable pour sécuriser votre situation et optimiser votre fiscalité globale.

Ce qu’il faut retenir sur l’imposition des revenus locatifs des non résidents

• Un non-résident fiscal est imposé en France uniquement sur ses revenus de source française, notamment les revenus fonciers issus de biens immobiliers situés en France.

• Les revenus fonciers concernent les locations nues, alors que les locations meublées relèvent du régime LMNP et des BIC.

• L’imposition des revenus fonciers des non-résidents se fait selon un taux forfaitaire minimum de 20 %, ou un taux moyen sur les revenus mondiaux si cela est plus avantageux.

• Les prélèvements sociaux s’appliquent aussi aux non-résidents : 17,2 % hors EEE, 7,5 % dans l’EEE ou en Suisse.

• Deux régimes fiscaux existent pour les revenus fonciers : micro-foncier (abattement forfaitaire) et réel (déduction des charges, création de déficit foncier).

• Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les non-résidents louant un bien meublé : il permet d’amortir le bien et de réduire fortement l’imposition.

• La détention via SCI impose des règles spécifiques, notamment pour la déclaration et le régime fiscal (IR ou IS).

• La plus-value immobilière est imposée à 36,2 %, mais des abattements et exonérations spécifiques aux non-résidents existent selon la durée de détention et l’historique de résidence.

• Les conventions fiscales internationales permettent d’éviter la double imposition, via des crédits d’impôt ou des exonérations, selon le pays de résidence.

• La déclaration se fait via les formulaires 2042, 2042-NR, 2044 ou 2042 C PRO, avec une attention particulière aux obligations numériques depuis 2023 (notamment “Gérer mes biens immobiliers”).