Dès le 1er janvier 2026, une nouvelle réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique) va changer la donne pour des centaines de milliers de logements. Grâce à une modification du calcul du DPE, environ 850 000 logements classés F ou G – souvent désignés comme passoires énergétiques – verront leur étiquette énergétique revalorisée. Cette mesure très attendue par les propriétaires, les locataires et le secteur immobilier vise à corriger les effets parfois injustes de la méthode actuelle, notamment pour les petites surfaces et les logements chauffés à l’électricité.
Pourquoi lire cet article ?
Parce qu’il vous donne toutes les réponses à vos questions sur la réforme du DPE 2026, ses conséquences concrètes, les types de logements concernés, le rôle du nouveau coefficient d’énergie primaire de l’électricité, et l’impact sur vos projets de vente, de location ou de rénovation. Si vous êtes concerné par les logements classés F ou G, si vous envisagez des travaux de rénovation énergétique, ou si vous suivez l’évolution du marché immobilier en 2025, cet article est fait pour vous.
Pourquoi une réforme du DPE est-elle nécessaire ?
Une explosion du nombre de passoires énergétiques depuis 2021
Depuis la mise en place du nouveau DPE en 2021, de nombreux logements, notamment les petites surfaces, ont été reclassés dans les classes énergétiques F ou G. Résultat : le nombre de passoires énergétiques a fortement augmenté, notamment dans les grandes agglomérations où les logements étudiants sont nombreux. Les statistiques montrent qu’un tiers de ces logements pourraient pourtant gagner une classe énergétique sans travaux, si l’on modifie simplement la manière dont est effectué le calcul du DPE.
Ce constat a généré une incompréhension massive chez les propriétaires comme chez les locataires. En effet, les logements chauffés à l’électricité — souvent mieux isolés, mais pénalisés par un coefficient d’énergie primaire défavorable — se sont retrouvés injustement notés. Pour certains biens, notamment les studios, cela a entraîné des interdictions de location dès 2025, en vertu des lois climat.
Le contexte politique et écologique derrière la réforme
Face à cette situation, le gouvernement et l’ADEME ont décidé d’agir. L’annonce faite le 9 juillet 2025 et publiée au Journal Officiel ce mardi 26 août 2025 officialise une réforme du DPE prévue pour entrer en vigueur le 1er janvier 2026. Cette modification vise à réintroduire de l’équité dans la notation énergétique tout en respectant les objectifs climatiques de la France. Il ne s’agit pas de baisser les exigences, mais d’adopter une méthode de calcul plus juste, notamment pour les logements de moins de 40 m².
Le nouveau DPE s’appuiera sur une valeur actualisée du coefficient d’énergie primaire de l’électricité, passant de 2,3 à 1,9. Cela devrait permettre à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique, souvent sans qu’aucun travail de rénovation énergétique ne soit nécessaire.
Cette réforme est donc essentielle pour le marché immobilier, afin d’éviter une pénurie de logements locatifs et de rétablir la confiance dans le DPE comme outil de référence.
Comment fonctionne le calcul du DPE actuel ?
Les fondements du diagnostic de performance énergétique
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est un outil central de la politique énergétique française. Il classe les logements de A à G selon deux critères : la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre. Ce document, obligatoire lors d’une vente ou d’une location, influence directement la valeur immobilière d’un bien et ses possibilités de mise sur le marché.
La version actuelle du DPE repose sur une méthode dite « sur facture », qui a été remplacée par un mode de calcul standardisé depuis 2021, basé sur les caractéristiques physiques du logement : isolation, ventilation, orientation, matériaux, et surtout le type de chauffage utilisé. Le coefficient d’énergie primaire, appliqué aux énergies pour comparer leur efficacité, est un élément déterminant. Ce coefficient était de 2,58 jusqu’en 2021, puis abaissé à 2,3 pour l’électricité, ce qui reste désavantageux par rapport aux énergies fossiles comme le gaz.
Les défauts pointés du doigt par les experts
Depuis sa réforme en 2021, le DPE a été largement critiqué pour son manque d’équité. Les logements chauffés à l’électricité — très fréquents dans le neuf et les petites surfaces — sont systématiquement pénalisés par un coefficient d’énergie primaire encore trop élevé. Ce biais conduit à des étiquettes énergétiques dégradées, alors que les consommations réelles sont souvent modérées.
Par ailleurs, les petites surfaces souffrent d’une surestimation de leurs besoins énergétiques, car les calculs de DPE ne prennent pas toujours en compte le fait que les équipements (réfrigérateur, chauffe-eau, etc.) consomment autant dans un 20 m² que dans un 50 m², mais que cette consommation est rapportée à une surface plus petite. Résultat : les logements classés F ou G sont surreprésentés parmi les studios et T1, un déséquilibre que la réforme du DPE 2026 souhaite corriger.
Qu’est-ce qui va changer dans le DPE à partir de janvier 2026 ?
La modification du coefficient d’énergie primaire de l’électricité
Le changement principal introduit par la réforme du DPE 2026 est la révision du coefficient d’énergie primaire de l’électricité. Ce coefficient, actuellement fixé à 2,3, sera abaissé à 1,9 à compter du 1er janvier 2026. Concrètement, cela signifie que les logements chauffés à l’électricité apparaîtront comme moins énergivores sur le papier, même si leur consommation réelle reste identique.
Ce changement technique aura un impact massif : selon les estimations, environ 850 000 logements reclassés actuellement en classe F ou G gagneront une classe énergétique, passant ainsi hors du statut de passoire énergétique. Cela représente 850 000 passoires énergétiques requalifiées sans travaux, ce qui est une mesure phare pour redonner de l’oxygène au parc locatif et aux propriétaires bailleurs.
Une refonte globale des critères d’évaluation
Outre cette modification clé, la réforme du DPE 2026 apporte une amélioration de la méthode de calcul plus large. Les données climatiques utilisées pour le DPE seront actualisées, notamment pour refléter les différences régionales plus précisément. De plus, la réforme introduit une prise en compte plus fine des consommations réellement consommées, avec un calibrage mieux adapté aux logements chauffés à l’électricité.
Cette modification vise aussi à corriger la discrimination structurelle contre les petites surfaces, en ajustant le rapport entre surface habitable et consommation d’équipements de base. Le résultat ? Une proportion de DPE qui gagneront une classe énergétique nettement plus élevée chez les logements de moins de 40 m². Cela inclut une grande partie des logements étudiants — selon l’ADEME, 33 % d’entre eux devraient changer de classe.
Enfin, l’objectif est aussi de renforcer la fiabilité du DPE, trop souvent critiqué pour ses écarts entre calcul théorique et réalité du terrain.
Quel impact pour les logements chauffés à l’électricité ou au gaz ?
Les logements chauffés à l’électricité avantagés
La réforme du DPE 2026 représente une véritable opportunité pour les logements chauffés à l’électricité. Historiquement pénalisés par un coefficient d’énergie primaire trop élevé, ces logements — souvent bien isolés, récents ou situés en ville — seront désormais mieux classés. Grâce au passage du coefficient d’électricité de 2,3 à 1,9, une grande part de ces biens verront leur DPE progresser, parfois de manière significative.
D’après l’étude de l’ADEME, jusqu’à 33 % des logements étudiants, généralement chauffés à l’électrique et de petite surface, gagneront une classe énergétique. Pour les propriétaires, cela signifie la possibilité de remettre en location des logements jusque-là gelés à cause de leur classe F ou G. Et pour les locataires, cela se traduit par une offre locative élargie dès janvier 2026.
Les logements chauffés au gaz pénalisés ?
À l’inverse, les logements chauffés au gaz ne bénéficieront pas de cette même revalorisation. Comme leur coefficient d’énergie primaire ne change pas, ils ne verront pas leur DPE s’améliorer automatiquement. Certains risquent même, par effet de contraste avec les logements électriques, de perdre en attractivité sur le marché immobilier.
Cela pourrait inciter les propriétaires chauffant au gaz à envisager une rénovation énergétique, ou à passer à des systèmes plus performants, comme les pompes à chaleur hybrides. Il faudra cependant observer avec attention les consommations réelles pour éviter de pénaliser des logements performants d’un point de vue thermique.
En résumé, cette réforme du DPE crée une nouvelle hiérarchie énergétique dans le parc immobilier français, avec des conséquences majeures sur les choix de chauffage, la valeur des biens, et les décisions d’investissement des propriétaires.
Quels types de logements sont concernés par la requalification ?
Les petites surfaces en première ligne
Les petits logements, notamment ceux de moins de 40 m², sont les grands gagnants de cette réforme. Le DPE actuel pénalise fortement les studios et T1, car les équipements de base (chauffe-eau, frigo, plaques de cuisson) consomment autant qu’ils soient installés dans 20 ou 60 m². Or, rapporté au mètre carré, cela crée une distorsion majeure dans le calcul. Cette erreur sera corrigée dès janvier 2026, ce qui permettra de revaloriser une part significative du parc locatif urbain.
D’après les estimations, une grande proportion des 850 000 logements concernés se trouve dans cette catégorie. Les logements étudiants, les appartements urbains, ou encore ceux situés dans des résidences principales chauffées à l’électricité, vont profiter d’une reclassification sans rénovation. Cela signifie qu’un grand nombre de passoires énergétiques sortiront de cette étiquette sans qu’un centime ne soit dépensé en travaux de rénovation énergétique.
Les logements classés F ou G sans travaux
La réforme vise clairement les logements classés F ou G qui le sont pour des raisons techniques liées au calcul et non pour leur mauvaise performance réelle. Avec la nouvelle méthode, certains de ces logements gagneront 1 classe énergétique au 1er janvier 2026, passant à E voire D, ce qui annulera leur statut de passoire énergétique.
On estime que 850 000 logements sortiront du statut de passoire énergétique, ce qui représente une réduction considérable des contraintes pesant sur le marché locatif. Les logements les plus énergivores, qui cumulent isolation défaillante, chauffage ancien, et mauvaise exposition, resteront en bas du classement. En revanche, les logements bien conçus, mais pénalisés par des critères de surface ou d’énergie utilisée, bénéficieront immédiatement de cette réforme du DPE 2026.
Quels sont les impacts sur les propriétaires bailleurs ?
Les obligations actuelles à respecter en 2025
En 2025, les propriétaires bailleurs de logements classés F ou G sont soumis à une réglementation de plus en plus contraignante. La loi Climat et Résilience impose un gel des loyers pour ces logements, rendant impossible toute augmentation. À cela s’ajoute l’interdiction progressive de location, qui a déjà commencé pour les logements les plus énergivores (classe G) et s’étendra aux F à partir de 2028.
Ces mesures ont eu un effet immédiat sur le marché immobilier, entraînant parfois la mise en vente forcée de logements, ou des investissements coûteux en rénovation énergétique. La réforme du DPE 2026 vient soulager de nombreux propriétaires qui se voyaient contraints d’engager des travaux de rénovation importants pour rester dans les clous.
Ce que change la réforme du DPE 2026
Grâce à la modification du calcul du DPE, 850 000 logements devraient échapper aux contraintes pesant sur les passoires énergétiques. Autrement dit, ces logements ne seront plus soumis au gel des loyers ni aux interdictions de location à venir. Cette évolution redonne de la marge de manœuvre aux bailleurs, notamment ceux qui avaient prévu des travaux qu’ils n’auront finalement plus besoin d’engager.
En reclassant automatiquement une part importante des logements en classe E ou D, la réforme du DPE permettra aussi de réduire les tensions sur le marché locatif, particulièrement dans les zones tendues où chaque logement compte. Cela représente un virage stratégique pour les propriétaires, qui pourront revoir leur planification financière et locative.
Cette réforme, en plus de sa portée technique, est donc aussi une réponse pragmatique aux préoccupations des acteurs de l’immobilier.
Faut-il refaire un nouveau DPE après la réforme ?
Les DPE existants deviendront-ils obsolètes ?
Non, les DPE déjà réalisés resteront parfaitement valables après la mise en place de la réforme du DPE le 1er janvier 2026. Leur durée de validité reste fixée à 10 ans, et ils pourront continuer à être utilisés pour toutes les démarches habituelles : vente, location, demande d’aide à la rénovation, etc.
Mais attention : ces DPE n’intègrent pas automatiquement le nouveau mode de calcul. Or, pour certains logements, notamment les petites surfaces chauffées à l’électricité, cette réforme peut améliorer sensiblement la classe énergétique. La bonne nouvelle, c’est qu’il ne sera pas nécessaire de refaire un DPE complet auprès d’un diagnostiqueur professionnel pour bénéficier de ce reclassement.
Une attestation officielle gratuite pour mettre à jour l’étiquette
À partir du 1er janvier 2026, les propriétaires pourront télécharger une attestation officielle reflétant la nouvelle étiquette DPE. Cette attestation sera disponible sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME en renseignant simplement le numéro du DPE présent en haut à droite de leur diagnostic.
Cette attestation remplacera l’étiquette énergétique figurant sur l’ancien DPE et aura la même durée de validité que ce dernier. Elle pourra être utilisée pour les transactions immobilières (vente, location), les dossiers administratifs, ou encore pour lever des interdictions de mise en location imposées par une mauvaise étiquette.
En amont de cette date, un simulateur sera mis en ligne sur le même site afin de prévisualiser l’impact de la réforme du DPE sur son logement. Ce service permettra aux propriétaires de prendre des décisions éclairées, sans attendre l’entrée en vigueur de la réforme.
Quel rôle pour les aides à la rénovation dans ce contexte ?
Les aides à la rénovation vont-elles diminuer ?
La réforme du DPE 2026 pourrait soulever une inquiétude : que deviennent les aides à la rénovation pour les logements qui sortiront du statut de passoire énergétique ? Concrètement, un logement reclassé automatiquement de F à E ou D ne sera plus considéré comme prioritaire dans certains dispositifs, notamment MaPrimeRénov’.
Cependant, le gouvernement n’a pas annoncé de réduction d’enveloppe budgétaire, ni de restrictions d’accès immédiates aux aides existantes (il semblerait cependant qu’un durcissement des conditions d’accès à Ma Prime Rénov’ soit dans les tuyaux). L’objectif reste d’inciter à la rénovation énergétique structurelle, même pour les logements qui auront gagné une classe par effet de calcul. En effet, l’étiquette DPE n’est pas le seul critère : les conditions de ressources, le type de travaux, et la performance post-rénovation restent des facteurs déterminants.
Rester éligible malgré un meilleur DPE
Les propriétaires devront cependant être vigilants : le reclassement peut rendre inéligible un projet de rénovation si le logement ne fait plus partie des passoires énergétiques. Par exemple, un logement reclassé en E grâce au nouveau coefficient d’énergie primaire de l’électricité pourrait ne plus bénéficier des bonus spécifiques liés aux classes F et G. Il est donc essentiel de se renseigner précisément auprès des éco-conseillers ou sur France Rénov’, avant d’engager des travaux.
À l’inverse, certains propriétaires pourraient choisir d’anticiper leurs projets avant janvier 2026, pour bénéficier des aides maximales, puis télécharger l’attestation de reclassement une fois la réforme en place. Cette stratégie combinée permettrait d’améliorer durablement la performance tout en optimisant le financement public.
En résumé, si cette réforme du DPE 2026 modifie les règles du jeu, elle ne remet pas en cause l’intérêt ni la nécessité de la rénovation énergétique durable.
Faut-il faire des travaux de rénovation avant la réforme ?
Quels logements peuvent éviter les travaux grâce à la réforme ?
La réforme du DPE 2026 rebat les cartes pour des milliers de propriétaires. Pour certains logements classés F ou G aujourd’hui, il sera tout simplement inutile d’engager des travaux : ils verront leur DPE s’améliorer automatiquement grâce à la nouvelle méthode de calcul, notamment à l’abaissement du coefficient d’énergie primaire de l’électricité.
Cela concerne particulièrement les petites surfaces, les logements chauffés à l’électricité, et ceux situés dans des zones où les données climatiques régionales pénalisaient fortement l’étiquette. En pratique, les logements les plus susceptibles d’être reclassés sont ceux qui frôlent aujourd’hui la limite de la classe E, ou qui cumulent plusieurs biais du calcul précédent.
Pour ces biens, il est donc plus stratégique d’attendre janvier 2026, et de télécharger une attestation de nouvelle étiquette via l’Observatoire DPE-Audit, plutôt que d’engager des travaux coûteux qui ne seraient plus nécessaires.
Quand est-il stratégique de rénover ?
En revanche, tous les logements ne bénéficieront pas du reclassement automatique. Les biens véritablement énergivores, avec une mauvaise isolation, des ponts thermiques, ou un système de chauffage vétuste, resteront dans les classes F ou G, même après la réforme. Pour ces logements, les travaux de rénovation énergétique restent indispensables.
Il peut donc être judicieux de réaliser un audit énergétique avant la fin 2025, en se basant sur la consommation réellement consommée et en anticipant les éventuelles pertes d’éligibilité aux aides en 2026. Rénover permet aussi de valoriser son bien sur le marché, d’attirer davantage de locataires, et de préparer une vente dans les meilleures conditions.
La bonne stratégie ? Faire estimer l’impact de la réforme grâce au simulateur mis à disposition par l’ADEME, puis décider en connaissance de cause. Il s’agit de trouver l’équilibre entre attendre le reclassement automatique et investir intelligemment dans des travaux durables.
Ce qu’il faut retenir de la réforme du DPE 2026
La réforme du DPE 2026 est une évolution majeure dans la politique énergétique du logement en France. Elle ne se contente pas de modifier un simple mode de calcul, elle répare une injustice technique qui pénalisait injustement des centaines de milliers de logements.
Grâce à la mise à jour du coefficient d’énergie primaire de l’électricité et à une meilleure prise en compte des spécificités des petites surfaces, 850 000 passoires énergétiques devraient être requalifiées, sans travaux. Voici les points essentiels à retenir :
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Les DPE existants restent valables pendant 10 ans, mais une attestation de nouvelle étiquette pourra être téléchargée gratuitement dès le 1er janvier 2026.
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Les logements chauffés à l’électricité, notamment les petites surfaces, seront les principaux gagnants de cette réforme.
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Les logements réellement énergivores devront toujours faire l’objet de travaux de rénovation énergétique pour sortir des classes F ou G.
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Les aides à la rénovation pourraient être moins accessibles pour les logements reclassés automatiquement, d’où l’importance de bien planifier ses travaux.
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Un simulateur en ligne sera disponible avant janvier 2026 pour estimer l’impact de la réforme sur son logement.
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La réforme ne concerne pas seulement les logements existants, mais impactera aussi les futures ventes, locations et investissements immobiliers.
👉 Cette réforme marque un tournant stratégique pour les propriétaires, les bailleurs, les investisseurs et le secteur immobilier dans son ensemble. Elle rappelle aussi une vérité essentielle : bien comprendre son DPE, c’est mieux piloter la gestion et la valorisation de son logement.