Lorsque vous pratiquez la location saisonnière ou de courte durée, la taxe d’habitation est un sujet sensible, car il est difficile de savoir qui doit payer cette taxe.
En effet, je reçois toutes les semaines des messages de personnes qui ne comprennent pas pourquoi leur Service des Impôts leur réclame le règlement de la taxe d’habitation, alors qu’elles n’utilisent jamais leur logement et payent déjà la CFE.
Pour avoir été moi-même confronté au problème, je comprends parfaitement que vous vous posiez des questions à ce sujet. C’est d’autant plus compliqué que les réponses peuvent varier d’une personne à l’autre, ou d’un site internet à un autre.
Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?
Définition de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation est un impôt qui s’applique à toutes les personnes qui bénéficient d’un logement. Cet impôt est récolté au profit des collectivités territoriales, au même titre que la taxe foncière, par exemple.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, que vous versiez un loyer ou bien que vous soyez logé(e) à titre gratuit, la règle est la même : vous êtes potentiellement redevable de cet impôt.
Qui paye la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er Janvier.
Cette règle s’applique pour les propriétaires qui occupent leur logement, mais également dans le cadre de la location.
Que vous pratiquiez la location nue, la location meublée à l’année, la colocation ou la location étudiante de 9 mois, c’est la même règle qui s’applique pour vos locataires. La (les) personne(s) qui habite dans votre logement au 1er Janvier est redevable de la taxe d’habitation pour l’année complète, même si elle quitte ce dernier en cours d’année. Il n’y a pas de prorata obligatoire.
Pour cela, il faut que le logement concerné soit mis à la disposition du locataire de manière permanente, même en cas d’absence de celui-ci.
Par exemple, si votre locataire a signé un bail d’un an en location meublée, mais s’absente pendant deux mois durant l’été, il remplit quand même les conditions.
Cependant, les choses deviennent un peu plus compliquées lorsqu’on cherche à savoir qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière.
Dans le cadre de la location saisonnière, le problème qui se pose est qu’il n’y a pas d’occupant à l’année. En effet, il y a des dizaines de locataires (on va même parler de clients) qui vont venir séjourner chez vous.
Qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?
Ce que disent les impôts au sujet de la taxe d’habitation Airbnb
Le principe de la taxe d’habitation, que nous avons vu un peu plus haut dans cet article, est simple : c’est l’occupant du logement au 1er Janvier qui est redevable de la taxe d’habitation.
Partant de cela, il y a une exception, qui est le cas de la location saisonnière (ou de courte durée). En effet, contrairement à ce que l’on peut voir un peu partout sur internet, c’est bien au propriétaire de payer la taxe d’habitation en location saisonnière.
La raison est assez simple. L’administration considère que si votre logement n’est pas loué en permanence, vous avez alors la possibilité d’en profiter à un moment donné. Cela s’apparente donc à une résidence secondaire, même si vous passez tout votre temps à la louer.
Le Conseil Constitutionnel a d’ailleurs acté cela en 2014: « le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er Janvier de l’année d’imposition, il peut être considéré comme s’en réservant la disponibilité ou la jouissance une partie de l’année« .
Pour simplifier, comme vous avez la possibilité de profiter de votre logement une partie de l’année, vous êtes redevable de la taxe d’habitation.
Comment ne pas payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?
Il existe cependant un moyen pour ne pas payer d’impôt sur votre résidence secondaire, exploitée en Airbnb. Pour cela, vous devez prouver que vous ne vous réservez pas l’usage de votre logement, et qu’il est proposé à la location saisonnière toute l’année. Ce n’est pas une chose aisée, car vous allez voir que les conditions à remplir sont très précises.
Comment prouver que vous louez toute l’année ?
Globalement, j’ai identifié trois cas de figure:
- Votre interlocuteur est plutôt sympathique. Dans ce cas, votre parole suffit et votre bonne foi fera le travail. Vous n’avez qu’à informer le centre des impôts dont dépend votre logement, que vous ne vous réservez pas le bien pour en profiter personnellement. Cela dit, ce cas de figure est une exception.
- Le centre vous demande des preuves « faciles ». Il vous suffit de montrer, par tous les moyens possibles, que vous louez toute l’année. Vous pouvez, par exemple, présenter des relevés de taxe de séjour, des relevés de réservations des principales plateformes ou encore, si votre bien est géré en agence, amener la preuve de cette gestion par un tiers.
- Les impôts vous demandent des preuves « indiscutables ». C’est le cas de figure le plus compliqué pour obtenir gain de cause. À titre d’exemple, le service des impôts dont je dépends m’a demandé de fermer les compteurs (eau, électricité, gaz) au départ de chaque locataire puis de les ré-ouvrir lorsque de nouveaux arrivent. Autant vous dire que c’est mission impossible.
[MAJ 2021] Depuis le tournage de la vidéo, je constate que les conditions se sont resserrées. Dans la majorité des cas, la seule façon recevable de prouver que vous ne disposez du bien à aucun moment dans l’année est de le mettre en gestion dans une agence. C’est ensuite elle qui s’occupera de l’exploiter en location saisonnière pour vous.
CFE, taxe de séjour et taxe d’habitation : quels impôts devez-vous payer en location saisonnière ?
Devez-vous payer la CFE en location saisonnière et de courte durée ?
À partir du moment où vous proposez un logement en location saisonnière, vous devenez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises.
En effet, vous allez vous enregistrer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui vous vaudra l’attribution d’un numéro de SIRET. Vous allez mettre en location un local assujetti à la taxe foncière (votre appartement ou votre maison). C’est ce qui va déclencher l’éligibilité à la CFE.
Contrairement à ce que l’on peut voir régulièrement, le fait de payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ne vous dispense absolument pas de payer la taxe de séjour.
Qu’est-ce que la taxe de séjour et qui la paye ?
La taxe de séjour est une taxe, payée par vos clients, sur le fait de séjourner chez vous. Elle relève de l’office du Tourisme.
C’est une taxe dont le calcul se compose de deux éléments :
- Nombre de personnes et de nuitées séjournées,
- Classement de l’hébergement en tant que Meublé de Tourisme, ou pas.
En fonction du canal de location ou de la plateforme, vous pouvez être amené(e) à collecter vous-même cette taxe pour le reverser à la collectivité, ou bien celle-ci sera automatiquement prélevée et reversée par la plateforme de réservation.
Plusieurs personnes sont exonérées : les enfants de moins de 18 ans, les personnes titulaires d’un contrat saisonnier dans la commune, les bénéficiaires d’un logement d’urgence et les personnes occupant des logements dont le loyer est inférieur à un seuil fixé par la commune.
Avez-vous déjà eu à faire valoir vos droits, afin de ne pas payer cette taxe d’habitation ? Si oui, est-ce que cela a été facile ? N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous.