La question des cotisations sociales pour les loueurs en meublé fait débat depuis 2018, et beaucoup d’investisseurs se demandent s’ils sont concernés. Il est vrai que les textes ne sont pas toujours clairs, et qu’ils sont parfois sujets à interprétation.
Pourtant, depuis le 15 Novembre 2021, l’URSSAF est venue préciser, dans un communiqué officiel, les personnes qui sont redevables des cotisations sociales en location meublée et celles qui ne le sont pas. Nous allons détailler les différents cas de figure dans cet article.
Quelle est la différence entre une location meublée et non meublée ?
Avant de nous intéresser aux personnes qui sont redevables des cotisations sociales en location meublée, il me semble important de faire un rappel des critères qui différencient une location vide d’une location meublée.
Une liste d’équipements à fournir en location meublée
La première différence entre une location meublée et non meublée se situe dans les équipements que vous allez mettre à disposition de votre locataire.
Dans le cas d’une location nue, vous proposez un logement sans meubles à l’intérieur. C’est à votre locataire de venir avec son mobilier. En location meublée, vous mettez à disposition un certain nombres de meubles et d’équipements. L’objectif est de permettre à un locataire de s’installer dans votre appartement uniquement avec sa valise, sans avoir besoin d’acheter des choses supplémentaires.
Bien qu’il existe une liste officielle listant les meubles et équipements minimum obligatoires, je vous recommande de ne pas vous limiter à cette dernière. En effet, plus vous allez proposer un logement équipé et de qualité, plus vous allez attirer des locataires respectueux et louer votre appartement dans la fourchette haute du panier.
Quelle est la durée minimum d’un bail de location meublée ?
Contrairement à une location nue, dont la durée du bail est fixée à trois ans renouvelables, la location meublée propose différentes durées de baux, en fonction des situations.
Le bail le plus commun est le bail meublé classique, d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Pour le propriétaire, la rupture du bail doit se faire au plus tard trois mois avant l’échéance de ce dernier, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il existe une variante de ce bail, qui concerne la location à des étudiants. Dans ce cas, vous avez la possibilité de conclure un contrat de neuf mois, ce qui correspond généralement à la durée d’une année d’études (de septembre à juin). Pour les personnes en déplacement pour une durée fixe, vous pouvez conclure un bail mobilité, dont la durée varie de 1 à 11 mois maximum.
Enfin, vous pouvez également exploiter un bien meublé en location de courte durée ou saisonnière. Dans ce cas, la durée minimum est d’une journée, et de trois mois au maximum.
Est-ce qu’un meublé se loue plus cher ?
Dans la plupart des cas, une location meublée se louera plus cher qu’une location vide équivalente. La raison est simple : avec un appartement meublé, vous proposez un service clé en main, qui va permettre à votre locataire de s’installer immédiatement dans le logement.
Ce service a donc un surcoût, ce qui permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement.
Mais attention, il n’existe pas forcément de demande pour un bien meublé dans toutes les communes, ni pour tous les types de biens. Dans certains cas, vous n’arriverez pas à louer plus cher un appartement meublé qu’un appartement vide, ou vous n’arriverez pas du tout à le louer.
La fiscalité de la location meublée : LMNP ou LMP ?
Si la location meublée est si prisée des investisseurs immobiliers, c’est parce qu’elle bénéficie d’une fiscalité très avantageuse, qui peut vous permettre de ne pas payer d’impôts pendant plus de dix ans.
Dans le cas de la location nue, les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous proposez un logement meublé, la fiscalité est différente, puisque les revenus font partie de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
C’est justement cette différence de traitement fiscal qui fait qu’un investissement peut vous coûter énormément d’argent en impôts, en location nue, et absolument rien en location meublée.
Mais, pour cela, vous devez comprendre comment sont imposés ces revenus, et dans quel cas de figure vous allez devoir payer des cotisations sociales dans le cadre d’une activité de loueur en meublé.
Quel statut pour louer en meublé ?
Parmi les différents statuts à votre disposition pour louer un bien immobilier en meublé, celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est sans aucun doute le plus intéressant. Il est particulièrement adapté si vous démarrez dans l’investissement immobilier.
Ce statut vous permet de cumuler le meilleur des deux mondes, à savoir la fiscalité des particuliers et celle des entreprises.
Vous avez trois possibilités pour déclarer vos revenus dans le cadre de la location meublée non professionnelle :
- Le régime micro-BIC avec 50% d’abattement : c’est le régime par défaut. Vous ne payez des impôts que sur 50% de vos recettes locatives.
- Le classement en Meublé de Tourisme : si vous faites de la location saisonnière ou de courte durée, vous pouvez faire classer votre logement. Dans ce cas, l’abattement s’élève à 71% de vos recettes locatives.
- Le régime réel simplifié : dans 90% des cas, c’est le plus intéressant. C’est lui qui vous permet de ne pas payer d’impôts pendant dix ans et plus. Vous allez pouvoir déduire les charges d’exploitation et les amortissements comptables de votre résultat.
Les cotisations sociales en location meublée professionnelle
Si vous faites de la location meublée en nom propre et que vous remplissez deux conditions cumulatives, alors vous basculez automatiquement sous le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).
Les deux conditions à remplir sont les suivantes :
- Vous encaissez plus de 23.000 euros de recettes annuelles issus de l’activité de location meublée,
- ET ces revenus sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal (hors revenus fonciers, revenus de capitaux et valeurs mobilières) incluant les pensions et retraites.
Jusqu’à la loi de finances de 2020, une troisième condition était nécessaire pour devenir LMP : l’inscription au RCS. Cette clause n’existe plus, ce qui signifie que vous devenez automatiquement loueur en meublé professionnel si vous remplissez les deux critères précédemment expliqués. En résumé, ce statut n’est plus choisi, mais subi.
Dans ce cas, vous serez soumis aux cotisations sociales en location meublée, quel que soit le mode d’exploitation que vous pratiquez. Mais nous en reparlerons un peu plus loin dans cet article.
En revanche, ce statut vous permet de bénéficier de quelques avantages fiscaux supplémentaires par rapport au LMNP :
- Les déficits de l’activité peuvent être déduits de l’ensemble de vos revenus, et donc diminuer votre base imposable (en LMNP, vous ne pouvez les déduire que des revenus de même nature).
- Vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value si vous faites de la location meublée depuis au moins cinq ans et que vous réalisez moins de 90.000 euros de chiffre d’affaires HT par an (moyenne sur les deux dernières années). L’exonération est partielle entre 90.000 euros et 126.000 euros de chiffre d’affaires.
Location meublée en SCI : attention danger !
Si vous envisagez d’investir en Société Civile Immobilière pour pratiquer de la location meublée, attention !
En théorie, une SCI est une société civile, dont le but est de gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale (il y a un éternel débat pour savoir si la location meublée est une activité civile ou commerciale).
Ce qu’il faut retenir, c’est que la location meublée n’est tolérée qu’à hauteur de 10% de l’activité en SCI à l’impôt sur le revenu (IR). Si vous voulez exploiter des biens immobiliers de cette façon, vous allez devoir basculer sur une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette solution est intéressante si vous ne prévoyez pas de vous rémunérer directement, mais que vous pensez plutôt réinvestir vos revenus locatifs dans la SCI. Si vous voulez creuser le sujet, nous l’abordons en détail dans chacun de nos programmes d’accompagnement, notamment par le biais du programme SCI Pro.
La SARL de famille
Vous avez la possibilité de bénéficier des statuts LMNP et LMP dans le cadre d’une SARL de famille.
L’intérêt de ce type de structure réside surtout dans le fait de pouvoir vous associer avec des membres de votre famille en ligne directe, afin d’investir. Le traitement fiscal reste le même que l’achat en nom propre. La différence, c’est que vous allez pouvoir repousser les limites de revenus imposées par ces statuts, puisque vous avez la possibilité de bénéficier de 23.000 euros par associé. En clair, si vous investissez à deux sous ce statut, le seuil de déclenchement pour les LMP passera à 46.000 euros.
En revanche, si vous choisissez cette option, le gérant majoritaire devra obligatoirement s’affilier à la sécurité sociale des indépendants, et devra donc payer des cotisations sociales en location meublée, alors même qu’il ne devrait pas forcément en payer s’il investissait en nom propre.
Qui doit payer des cotisations sociales en location meublée ?
En théorie, les cotisations sociales en location meublée sont déclenchées lorsque les personnes font les démarches pour s’affilier au régime social des indépendants. Cette affiliation est elle-même déclenchée par l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.
Seulement voilà, cette inscription n’étant plus une condition pour devenir loueur en meublé professionnel, beaucoup de personnes se sont demandées si elles étaient devenues redevables des cotisations sociales pour leur activité de location meublée. En effet, la frontière est devenue floue.
Les choses ont été clarifiées avec la loi de finances de 2021 et définitivement actées dans un communiqué de l’URSSAF en date du 15/11/2021.
Les cotisations sociales et les prélèvements sociaux en location meublée de longue durée uniquement
Si vous investissez en nom propre et que vous exploitez vos biens immobiliers en longue durée, deux cas de figure peuvent se présenter, en fonction du statut de loueur en meublé que vous avez.
Tant que vous restez sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Dans ce cas de figure, les loyers que vous percevez sont considérés comme des revenus issus de votre patrimoine privé. En revanche, vous allez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% de votre revenu locatif imposable.
Par contre, si vous basculez sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les loyers seront désormais considérés comme des revenus professionnels. Vous serez alors redevable des cotisations sociales en location meublée.
Vous faites de la location saisonnière ou de courte durée
Si vous pratiquez une activité de location saisonnière ou de location meublée de courte durée en nom propre, les choses se compliquent un peu.
Dans cette situation, vous allez devoir payer des cotisations sociales en location meublée dès que vos revenus issus de cette activité dépassent 23.000 euros par an; toutes activités de location meublée confondues. En clair, vous allez payer des cotisations sociales à la fois sur les revenus de la location meublée de longue durée et de courte durée.
C’est pour cette raison que vous devez absolument anticiper tout changement dans vos revenus, et avoir pleinement conscience de ce qu’il peut se passer lorsque vous dépassez certains seuils (notamment les 23.000 euros de recettes annuelles).
Notez que si vous faites de la location de chambre d’hôtes, vous devez payer des cotisations sociales en location meublée dès que vous dépassez 5.268€ de recettes annuelles.
Les cotisations sociales en SARL de famille
Si vous décidez de faire de la location meublée en SARL de famille, seul le gérant majoritaire de la société devra s’affilier au régime de sécurité sociale pour les indépendants et donc, par conséquent, payer des cotisations sociales à l’URSSAF. Cette règle est valable pour les cotisations sociales sur les revenus de l’activité, mais n’affecte pas le régime des plus-values immobilières, qui sont soumises aux mêmes règles que dans le cadre d’un investissement en entreprise individuelle (LMP ou LMNP).
Faut-il payer des cotisations sociales en SCI ?
Si vous réalisez un investissement en SCI (à l’IS, donc), vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés. Vous n’avez donc pas à payer les cotisations sociales, puisqu’il n’y a pas de rémunération sortie de la société.
En revanche, si vous décidez de vous verser des dividendes, vous serez redevable des prélèvements sociaux à 17,2%, qui sont intégrés dans la flat tax à 30%. Vous avez également la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 40%. C’est à vous de faire vos calculs en fonction de ce qui est le plus intéressant pour vous.
Dans le cas où vous décidez de vous verser une rémunération, notamment en tant que gérant de la SCI, alors cette dernière sera effectivement sujette aux cotisations sociales.
Comment sont calculées les charges sociales en location meublée de tourisme ou longue durée ?
Le taux des cotisations sociales en location meublée dépend principalement du résultat de votre activité.
En effet, vous allez voir que les cotisations sociales sont calculées selon plusieurs critères. Le taux appliqué à chacun de ces critères dépend presque toujours du montant des revenus que vous avez gagnés. Notez que si c’est un seuil de chiffre d’affaires qui déclenche les cotisations sociales, c’est en revanche sur vos bénéfices que ces dernières sont calculées.
En moyenne, le taux de cotisations sociales s’élève à 40% des bénéfices comptables de l’activité.
Vous avez un résultat déficitaire ou nul
Si vous enregistrez un résultat fiscal déficitaire ou nul, vous allez devoir payer une somme forfaitaire.
En effet, contrairement à ce que l’on pourrait penser, un résultat négatif ou nul n’est pas synonyme de cotisations nulles. L’URSSAF a tout prévu.
Dans ce cas de figure, le montant des cotisations sociales sera de 1.145€.
Le résultat de votre location meublée est bénéficiaire
Si le résultat fiscal de votre activité est bénéficiaire, le taux global de cotisations sociales que vous allez payer est d’environ 40% des bénéfices.
Vous pouvez aller voir le tableau à jour et toutes les informations directement sur le site de la sécurité sociale des indépendants.
Comment payer moins de cotisations sociales en location meublée : le régime du micro social en location meublée de tourisme
Si vous proposez une maison ou un appartement en location saisonnière, ou si vous proposez des chambres d’hôtes en location, vous avez la possibilité d’opter pour le régime du micro social. Cette option est particulièrement intéressante pour les logements qui bénéficient du classement en Meublé de Tourisme, comme vous allez le voir.
Notez que si vous choisissez de bénéficier du régime micro social, les cotisations ne sont plus calculées sur les bénéfices, mais sur les recettes de la location. En fonction de votre situation et du montant des loyers que vous percevez, ce choix peut s’avérer plus intéressant que le régime par défaut. C’est donc à vous de faire vos calculs pour déterminer ce qui s’adapte à votre situation.
Pour pouvoir en bénéficier, vous ne devez pas dépasser 72.600€ de chiffre d’affaires (logement non classé) ou 176.200€ (logement classé). Si vous pratiquez la location meublée saisonnière sous le statut de la micro-entreprise, vous êtes automatiquement soumis au régime micro social.
Taux de cotisations en micro social :
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Vous avez certainement remarqué que, dans le cas d’une location meublée classée, les cotisations sociales sont particulièrement intéressantes en comparaison du régime par défaut. De plus, n’oubliez pas que ce classement vous permet de bénéficier de 71% d’abattement sur vos revenus tirés de la location de votre logement, et de ne payer des impôts que sur les 29% restants.
Investir en société pour ne pas payer de cotisations sociales en location meublée
L’autre option qui s’offre à vous, si votre objectif est d’éviter les cotisations sociales en location meublée, est d’investir par le biais d’une société à l’IS. C’est le cas d’une SCI à l’IS ou d’une SAS, par exemple.
Mais attention, si vous décidez de choisir cette option, gardez bien à l’esprit que c’est avant tout un type de structure destiné à favoriser le développement de votre patrimoine. En effet, tant que vous ne vous versez pas de rémunération, vous n’êtes redevable que de l’impôt sur les sociétés, qui est calculé sur vos bénéfices. Le taux est particulièrement attrayant pour la tranche inférieure à 38.120€, sur laquelle vous ne payez que 15% d’impôts. Au-delà, le taux est de 25%.
Cependant, si vous décidez de vous verser des dividendes, ceux-si seront taxés à hauteur de 30% :
- 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2% de taux de prélèvements sociaux.
Charges sociales en meublé de tourisme : l’option du régime général sous conditions
Si vous faites uniquement de la location de courte durée, vous avez la possibilité de choisir de vous affilier au régime général.
Lorsque le chiffre d’affaires de l’activité de location meublée est compris entre 23.000 euros et 72.600 euros par an, les cotisations sont alors calculées sur le montant de votre chiffre d’affaires, et non sur les bénéfices. Le taux de cotisations est d’environ 35% au global, auquel s’ajoutent 15% dans la limite du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (le PASS).
Si vous décidez d’opter pour le régime général, les cotisations sont alors calculées sur le montant de votre chiffre d’affaires, déduction faite de la franchise des 23.000 euros et après un abattement de 60%. Si votre logement est classé en Meublé de Tourisme, l’abattement est porté à 87%.
Au final, le taux global des cotisations est de l’ordre de 19% pour les locations non classées et 6% pour les meublés de tourisme classés.
Échapper aux cotisations sociales en location meublée avec la gestion en agence : info ou intox ?
Si vous avez fait quelques recherches sur le sujet, vous avez certainement lu à droite et à gauche qu’il était possible d’échapper aux cotisations sociales en location meublée, à condition confier la gestion de votre bien immobilier à une agence.
Une réponse ministérielle à cette question a été publiée dans le Journal Officiel du 10 Juillet 2018 (réponse « Pellois »). Dans cette réponse, il est bien précisé que l’obligation d’affiliation à la sécurité sociale « ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » ».
Cependant, cette réponse, bien que ministérielle, n’a aucune valeur juridique. Dans les faits, aucune communication de l’URSSAF n’est venue la confirmer.