Plus-value immobilière 2026 : comment calculer son imposition ?

Mis à jour le 1er mai 2026 — par Julien Loboda

Vendre un bien immobilier que vous avez payé moins cher qu’aujourd’hui, c’est encaisser une plus-value. Sauf que cette plus-value, le fisc en prend une part. Et selon votre situation, cette part peut grimper jusqu’à 36,2 % de votre gain, voire plus avec la surtaxe applicable au-delà de 50 000 €. Pour un investisseur, c’est un vrai sujet — surtout depuis la réforme LMNP du 15 février 2025 qui change les règles du jeu pour des milliers d’investisseurs en meublé.

Comment calcule-t-on précisément l’imposition d’une plus-value immobilière en 2026 ? Quels abattements pouvez-vous activer pour la réduire ? Quels cas d’exonération existent ? Et surtout : comment l’amortissement déduit en LMNP impacte désormais votre plus-value ? Ce sont les questions qu’on traite dans ce guide.

Vous allez voir comment vous pouvez, dans certaines configurations, ne rien payer du tout sur la vente d’un bien — et dans quelles autres, le calcul peut faire grimper la facture bien au-delà de ce que vous imaginiez. C’est l’article de référence à lire avant de mettre un bien en vente, ou avant d’arbitrer entre conserver et céder.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière exactement ?

Définition et principe de calcul

La plus-value immobilière, c’est le gain que vous réalisez lors de la vente d’un bien immobilier. Concrètement, c’est la différence positive entre le prix auquel vous vendez et le prix auquel vous avez acheté.

Si vous avez acheté un appartement 200 000 € en 2018 et que vous le revendez 280 000 € en 2026, votre plus-value brute est de 80 000 €. Si à l’inverse vous le revendez 180 000 €, vous réalisez une moins-value de 20 000 €. Une moins-value n’est généralement pas déductible (sauf cas très spécifiques de vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions).

Cette plus-value est imposable. Elle est soumise à deux prélèvements distincts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Sauf — et c’est tout l’intérêt — si vous bénéficiez d’une exonération ou d’un abattement.

Quelles ventes sont concernées par l’imposition ?

Vous êtes redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière dans les cas suivants :

• Vente d’un bien immobilier détenu en direct (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
• Vente des droits attachés à un bien (servitudes, usufruit, nue-propriété)
• Vente d’un bien détenu via une SCI à l’IR (société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu) ou un fonds de placement immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage, apport en société

L’imposition s’applique que vous soyez résident fiscal français ou non — avec des règles particulières pour les non-résidents.

À noter : une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ne relève pas du régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, et les règles sont totalement différentes (en général, plus défavorables sur la cession). Si vous hésitez entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, ce point fait partie des arbitrages à anticiper avant la création de la société.

Comment se calcule le montant de la plus-value brute ?

La plus-value brute, c’est juste la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition — mais chacun de ces deux montants peut être ajusté.

Le prix de vente : ce que vous pouvez en déduire

Le prix de vente, c’est celui qui figure dans l’acte authentique de cession. Vous pouvez le minorer, sur justificatifs, des frais que vous avez supportés pour réaliser la vente :

• Frais liés aux diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.)
• Frais de mainlevée d’hypothèque
• Honoraires d’agence immobilière à votre charge

Inversement, le prix de vente est augmenté des sommes que l’acheteur vous a versées en plus (par exemple une indemnité d’éviction qu’il prendrait en charge à la place du locataire).

Le prix d’acquisition : ce que vous pouvez ajouter

Le prix d’acquisition est celui que vous avez réellement payé lors de l’achat. Vous pouvez l’augmenter, sur justificatifs ou par forfait, des frais suivants :

• Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) : pour leur montant réel justifié, ou pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) : pour leur montant réel justifié, ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
• Frais de voirie, réseaux et distributions (par exemple en cas d’aménagement de lotissement)

Le forfait de 15 % sur les travaux est un levier intéressant : il s’applique sans avoir à fournir le moindre justificatif, à condition que vous déteniez le bien depuis plus de 5 ans. Sur un bien acheté 200 000 €, ça fait 30 000 € qui s’ajoutent automatiquement à votre prix d’acquisition — soit 30 000 € de moins de plus-value imposable.

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession (et non au prix de marché).

Quelles dépenses peut-on déduire pour réduire la plus-value ?

Une fois la plus-value brute calculée, vous appliquez plusieurs leviers pour réduire le montant imposable.

Les frais d’acquisition (forfait 7,5 %)

Si vous n’avez plus les justificatifs détaillés des frais de notaire, vous pouvez appliquer le forfait de 7,5 % du prix d’achat. C’est rarement avantageux pour les achats récents (les frais de notaire réels sur un bien ancien tournent autour de 7-8 %), mais c’est protecteur si vos justificatifs ont disparu.

Les travaux (forfait 15 % ou frais réels)

Vous avez le choix entre :

• Le forfait de 15 % : automatique, sans justificatif, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans
• Les frais réels : sur justificatifs, à condition que les travaux soient des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (pas de simples dépenses d’entretien)

Important : vous ne pouvez pas additionner les deux. Vous choisissez le système le plus avantageux. Et attention, les travaux que vous avez déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être réintégrés ici. Ce serait un double emploi fiscal.

Comment fonctionne l’abattement pour durée de détention ?

C’est le levier le plus puissant. Plus vous gardez votre bien longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value. Le barème distingue impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

Le barème abattement année par année

Concrètement :

• Au bout de 22 ans, votre plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas encore des prélèvements sociaux).
• Au bout de 30 ans, exonération totale, IR et PS confondus.

Exemple chiffré : vous vendez un bien après 10 ans de détention avec 30 000 € de plus-value brute.

• Pour l’IR : abattement de 6 % × 5 années (de la 6e à la 10e) = 30 % d’abattement = 9 000 € déduits → base IR de 21 000 €
• Pour les PS : abattement de 1,65 % × 5 = 8,25 % d’abattement = 2 475 € déduits → base PS de 27 525 €

Les abattements exceptionnels en zones tendues (2024-2027)

Depuis le 1er janvier 2024, deux abattements exceptionnels temporaires s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2027 :

• 70 % d’abattement dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme, une opération de revitalisation du territoire ou d’intérêt national, lorsque l’acquéreur s’engage à démolir et reconstruire des logements collectifs. Majoré à 85 % si au moins 50 % de la surface est dédiée au logement social ou intermédiaire.
• 60 % d’abattement en zones tendues (A, A bis, B1) avec démolition + reconstruction de logements collectifs. Majoré à 85 % si logement social ou intermédiaire ≥ 50 % de la surface.

Conditions clés : la promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, et les travaux doivent être achevés dans les 4 ans suivant l’acquisition. L’abattement ne s’applique pas si vous vendez à un membre de votre famille proche.

C’est un levier puissant si votre bien est dans une zone tendue et qu’un promoteur vous fait une offre dans ce cadre.

 

Quel est le taux d’imposition de la plus-value en 2026 ?

L’impôt sur le revenu à 19 %

La plus-value immobilière, après abattements, est soumise à un impôt forfaitaire de 19 %. Ce taux est inchangé depuis 2011 — ne le confondez pas avec la flat tax (PFU) à 31,4 % qui s’applique aux plus-values mobilières et aux dividendes. Pour l’immobilier, c’est un régime spécifique.

Les prélèvements sociaux à 17,2 %

À l’impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité).

Total cumulé : 36,2 % de la plus-value imposable après abattements.

Exemple chiffré : plus-value imposable de 30 000 € après tous abattements.

• IR : 30 000 € × 19 % = 5 700 €
• PS : 30 000 € × 17,2 % = 5 160 €
• Total dû : 10 860 €

La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value

Pour les plus-values imposables qui dépassent 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, calculée par tranche, allant de 2 % à 6 % selon le montant. Cette surtaxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

Le notaire calcule cette surtaxe et la retient directement sur les fonds de la vente. Vous n’avez rien à faire.

Quelles exonérations vous permettent de ne rien payer ?

C’est ici que se loge le vrai jeu fiscal. Plusieurs configurations permettent d’échapper totalement à l’imposition.

La résidence principale : l’exonération totale

C’est l’exonération la plus connue et la plus simple : la vente de votre résidence principale est totalement exonérée. Aucun calcul de plus-value, aucun impôt, aucun prélèvement social.

Le bien doit être votre habitation habituelle et effective au moment de la vente. En cas de divorce ou séparation, l’exonération reste possible si l’un des ex-conjoints a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente.

La première cession d’un bien autre que la résidence principale

Cas très intéressant et méconnu : vous pouvez être totalement exonéré de plus-value sur la vente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale, sous deux conditions cumulatives :

1. Vous utilisez le prix de vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 24 mois.
2. Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.

Cette exonération ne joue qu’une seule fois dans votre vie. Elle s’active à votre demande, par mention dans l’acte de vente. C’est typiquement le cas d’un investisseur locataire de sa résidence principale qui décide de vendre un bien locatif pour acheter sa propre résidence.

Les exonérations selon votre situation personnelle

Vous êtes exonéré, sous conditions de ressources, dans les cas suivants :

• Retraités ou titulaires d’une pension d’invalidité, si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour la première part de quotient familial en 2024 (cessions 2026), majoré de 3 428 € par demi-part supplémentaire. Vous ne devez pas être assujetti à l’IFI.
• Titulaires de la carte mobilité inclusion invalidité, mêmes plafonds.
• Résidents en EHPAD ou foyer d’accueil pour personnes handicapées : exonération sur la vente de l’ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement, sous conditions de ressources (RFR ≤ 30 024 € pour la 1re part en 2024).

La vente à un organisme HLM (jusqu’au 31/12/2027)

Vous êtes totalement exonéré si vous vendez votre bien à un organisme en charge du logement social, ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux. Cette exonération a été prolongée par la loi de finances 2025 jusqu’au 31 décembre 2027. Dans les zones tendues (A, A bis, B1), l’exonération s’étend également au logement intermédiaire.

Autres cas d’exonération

• Bien dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €
• Vente d’un droit de surélévation, jusqu’au 31 décembre 2026
• Bien exproprié, à condition de remployer l’intégralité de l’indemnité dans un nouveau bien immobilier dans les 12 mois
• Détention supérieure à 22 ans (IR) ou 30 ans (PS et IR)

Comment la plus-value est-elle calculée pour un LMNP en 2026 ?

Attention : c’est ici que se trouve la nouveauté fiscale majeure de 2025-2026.

La réforme du 15 février 2025 : ce qui a changé

Pendant des années, le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) a bénéficié d’un avantage fiscal massif et asymétrique : vous pouviez amortir comptablement votre bien chaque année (récupérer une charge fictive contre vos loyers, donc moins payer d’impôt sur les revenus locatifs)… et ces amortissements n’étaient PAS réintégrés au moment de la cession pour le calcul de la plus-value. Vous bénéficiez du gain fiscal pendant la détention sans le payer à la sortie. Une niche en or.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») y met fin. Pour toute cession réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le prix d’acquisition au moment du calcul de la plus-value.

Concrètement : votre prix d’acquisition est diminué du cumul des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement votre plus-value imposable.

Exemple chiffré pour mesurer l’impact :

Vous avez acheté un studio LMNP en 2017 pour 150 000 €. Sur 8 ans, vous avez déduit 4 000 €/an d’amortissements, soit 32 000 € cumulés. Vous le vendez en 2026 pour 200 000 €.

L’écart est massif. Sur des biens loués longtemps avec amortissements réguliers, le surcoût fiscal de la cession peut être substantiel.

Comment limiter l’impact de cette réforme

Il n’y a pas de solution magique, mais plusieurs leviers existent :

• Détention longue : l’abattement pour durée de détention s’applique normalement, donc plus vous gardez le bien, plus la réintégration est compensée par les abattements. Au-delà de 22 ans, IR exonéré ; au-delà de 30 ans, IR + PS exonérés.
• Bascule en LMP : si vous remplissez les conditions du loueur en meublé professionnel (recettes locatives ≥ 23 000 € ET supérieures aux autres revenus du foyer), vous relevez du régime des plus-values professionnelles, qui peut être plus favorable selon les cas (notamment exonération possible après 5 ans d’activité avec recettes ≤ 90 000 €).
• Apport en SCI à l’IS : changer de structure pour basculer dans un autre régime fiscal. Stratégie complexe, à manier avec un expert-comptable.
• Transmission : la donation ou la succession remet le compteur à zéro pour l’héritier (le prix d’acquisition pour le calcul de la PVI devient la valeur déclarée à la donation/succession).

C’est typiquement le genre de sujet où arbitrer entre vendre et conserver mérite un calcul précis avant action. À l’Académie, c’est un des points qu’on travaille systématiquement avec les membres en LMNP.

Comment déclarer et payer la plus-value immobilière ?

Le rôle du notaire dans la déclaration

Bonne nouvelle : vous n’avez pas grand-chose à faire vous-même. Le notaire chargé de la vente effectue l’ensemble des démarches :

• Calcul de la plus-value imposable et de l’impôt
• Établissement de la déclaration (formulaire 2048-IMM)
• Paiement de l’impôt aux services de la publicité foncière
• Application directe des abattements et exonérations

L’impôt est prélevé sur les fonds de la vente avant que le solde ne vous soit versé. Vous recevez le net de la transaction.

Ce que vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus

L’année suivant la vente, vous devez reporter sur votre déclaration de revenus :

• Le montant de la plus-value déclarée par le notaire
• Le montant de la plus-value exonérée si vous avez activé l’exonération de la première cession non-RP

Calendrier 2026 (déclaration des revenus 2025) :

• Déclaration en ligne : ouverture le 9 avril 2026
• Date limite départements 01-19 : 21 mai 2026
• Date limite départements 20-54 (dont Corse) : 28 mai 2026
• Date limite départements 55-974/976 : 4 juin 2026
• Déclaration papier : 19 mai 2026

Conclusion : 4 leviers pour réduire votre imposition

La plus-value immobilière n’est pas une fatalité. Selon votre stratégie patrimoniale et votre profil, vous disposez de plusieurs leviers pour réduire significativement la facture, voire l’annuler totalement.

1. Jouer la durée de détention. Les abattements sont linéaires mais puissants. Au-delà de 22 ans, vous êtes exonéré d’IR ; au-delà de 30 ans, vous l’êtes intégralement. Si vous n’avez pas un besoin urgent de cash, conserver vaut souvent mieux que vendre tôt.

2. Activer la première cession non-RP. Si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous vendez un bien locatif pour acheter votre RP, vous pouvez être totalement exonéré sous conditions. Une seule fois dans votre vie, mais le levier est colossal.

3. Vérifier les abattements exceptionnels en zones tendues. Si votre bien se trouve dans une zone A, A bis ou B1 et qu’un promoteur vous fait une offre dans le cadre d’une opération de démolition-reconstruction, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 60 % à 85 % jusqu’au 31 décembre 2027.

4. Anticiper la réforme LMNP de 2025. Si vous êtes en LMNP avec un bien fortement amorti, la cession est désormais beaucoup plus coûteuse fiscalement qu’avant 2025. Soit vous gardez longtemps pour neutraliser via l’abattement durée, soit vous étudiez une bascule en LMP ou un apport en SCI à l’IS — mais toujours avec un expert-comptable. Calculer avant de vendre, c’est non-négociable.

À l’Académie Investir et Réussir, ces arbitrages font partie des sujets sur lesquels on accompagne les investisseurs : choisir le bon véhicule, anticiper la fiscalité de sortie dès l’achat, et construire une stratégie qui tient compte de votre horizon de détention. Parce que la fiscalité immobilière, ce n’est pas seulement payer le moins possible aujourd’hui — c’est optimiser sur 10, 20, 30 ans de détention.