Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI.
C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple.
Mais certaines personnes peuvent avoir un intérêt, ou tout du moins se poser la question, de le faire par le biais d’une SCI, pour acheter à plusieurs par exemple.
Peut-être est-ce votre cas ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société d’investissement immobilier pluripersonnelle
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dans laquelle plusieurs associés (personnes physiques ou personnes morales) décident d’investir de façon commune dans un ou plusieurs biens immobiliers.
L’objectif de cette association est à la fois de bénéficier d’un effet de groupe à l’achat (pour réaliser un gros investissement, par exemple) et de partager les bénéfices (ou de supporter les pertes).
Au niveau du fonctionnement quotidien, la SCI est représentée par un gérant, qui est nommé soit dans les statuts de la SCI, soit par le vote lors de l’assemblée générale. Cela permet plus de souplesse que dans le cadre d’un achat en nom propre à plusieurs personnes : l’indivision.
En effet, dans le cadre de l’indivision, les décisions importantes, comme la vente du bien immobilier, sont soumises à l’accord de tous les propriétaires, ce qui peut entrainer un blocage si l’un d’eux n’est pas d’accord.
Une société de gestion de patrimoine immobilier
La SCI est une société civile avec un objet de gestion de patrimoine immobilier.
Elle a surtout vocation à permettre le transfert du patrimoine aux héritiers. En effet, celle-ci est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et la SCI à l’IR a très peu d’impact positif sur l’imposition des associés.
Cela signifie que le résultat de la SCI rentre directement dans la déclaration de revenus des associés, en proportion de leurs parts dans la société. Les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. On parle alors d’une société fiscalement « transparente ».
Location meublée et SCI : une fiscalité compatible ?
Nous avons vu que la SCI est avant tout une société civile, et non une société à but commercial.
Comme les revenus issus de la location meublée rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ceux-ci ne sont donc pas compatibles avec la SCI traditionnelle. Il n’est donc théoriquement pas possible de faire de la location meublée en SCI.
Toutefois, une tolérance de 10% est acceptée par l’administration fiscale. Cela signifie que vous pouvez exploiter jusqu’à 10% de votre patrimoine en location meublée, du moment que le reste est exploité en location nue.
Si vous prévoyez d’exploiter plus de 10% de votre patrimoine immobilier en location meublée par le biais d’une SCI, alors il existe une autre solution : opter pour le régime de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).
La SCI à l’IS : l’alternative relevant du BIC
La déduction des charges et des amortissements
Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus issus des locations ne sont plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. L’avantage, c’est que cela vous permet de réaliser un investissement locatif aussi bien en location nue qu’en location meublée ou encore d’exploiter des murs commerciaux.
Dès lors, les règles de calcul sont totalement différentes.
Tout d’abord, dans le cadre de la SCI à l’IS, le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges d’exploitation réelles. Cela signifie que vous pouvez déduire presque tous les frais nécessaires à l’exploitation de votre activité immobilière. Ce sont des charges déductibles.
Ensuite, vous bénéficiez de l’amortissement de l’immeuble, que l’on retrouve également dans le statut LMNP, mais qui est inexistant en SCI à l’IR (impôt sur le revenu).
La grosse différence, pour les associés, réside dans l’imposition. En effet, les revenus issus de l’activité de la SCI sont versés sous forme de dividendes, puis les associés sont imposés sur ces dividendes. Mais, surtout, ils ne sont pas automatiquement reversés.
Une imposition favorable aux investisseurs
Cela signifie que les associés peuvent décider de l’usage qu’ils vont faire de ces bénéfices : investissements, reports à nouveau ou versement sous forme de dividendes.
On parle alors de fiscalité opaque, car on peut faire différents mouvements et opérations avant d’être imposé, par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR.
C’est là tout l’intérêt : les associés peuvent piloter et maîtriser l’imposition des recettes locatives. S’ils décident de ne pas se verser de rémunération, alors ils ne paieront aucun impôt sur le revenu.
Ensuite, la fiscalité des sociétés présente deux avantages majeurs pour les associés au niveau de l’IS :
- Un taux très doux (15%) d’imposition si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 38.120 euros par an. Au-delà, le taux passe à 28% et sera ramené à 25% en 2022. Vous pouvez donc, en fonction de votre situation, vous retrouver avec un impôt sur les sociétés plus intéressant que l’impôt sur le revenu.
- Une visibilité sur la fiscalité. Un des avantages de l’impôt sur les sociétés est que celui-ci est relativement stable dans le temps. Contrairement à l’impôt des particuliers, qui est révisé chaque année, l’impôt sur les sociétés n’a évolué que quatre fois sur les 30 dernières années. En plus de cela, chaque évolution a été à la baisse (45% puis 33% puis 28% et bientôt 25%), contrairement à l’impôt des particuliers.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?
Même si la SCI à l’IS offre plus de possibilités aux associés que la SCI à l’IR, celle-ci présente quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître pour faire son choix en connaissance de cause.
Un déficit foncier non imputable sur les revenus
Tout d’abord, si vous réalisez un déficit d’exploitation, vous ne pouvez pas l’imputer sur les autres revenus de votre foyer, contrairement à la SCI à l’IR.
En effet, les revenus et déficits de la SCI à l’IS sont soumis à l’impôt des sociétés. De ce fait, il n’y a pas de lien direct entre l’activité de la SCI et les associés détenant les parts de la SCI.
C’est le principe de la fiscalité opaque, expliqué un peu plus tôt dans cet article.
La fiscalité des plus-values professionnelles
Ensuite, lors de la revente d’un bien immobilier, la SCI va être soumise à la fiscalité de la plus-value des sociétés. On parle alors de plus-value professionnelle.
De ce fait, l’abattement pour durée de détention, qui est valable dans le cadre de la fiscalité des particuliers, disparaît. En plus de cela, les amortissements de l’immeuble sont déduits de votre prix d’achat initial, ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value sur laquelle est calculé l’impôt.
Le fruit de la vente (que l’on appelle le produit) va venir s’intégrer aux autres produits de la SCI avant d’être imposé.
L’obligation de faire appel à un comptable
Troisième inconvénient, le fait d’opter pour une SCI à l’IS nécessite de tenir une comptabilité commerciale.
Vous devez donc fournir, à chaque exercice, les éléments suivants :
- Un compte de résultats
- Un bilan
- Une annexe
Cette comptabilité commerciale va donc également, si vous faites appel à un expert-comptable, engendrer un coût supplémentaire par rapport à la SCI à l’IR.
Enfin, il est important de savoir que le choix de la SCI à l’IS est irrévocable.
Cela signifie que vous ne pourrez plus revenir en arrière et basculer sur une SCI à l’IR. Il est donc primordial de bien vous renseigner avant de prendre votre décision.
Pour terminer
Nous venons de voir ce qu’est une SCI, ainsi que les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS :
- La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dans laquelle plusieurs associés décident d’investir de façon commune dans un ou plusieurs biens immobiliers.
- C’est une société civile destinée à gérer et transmettre un patrimoine immobilier.
- Par défaut, la SCI est à l’IR : les associés sont directement imposés, à hauteur de leurs parts dans la société.
- Pour pratiquer la location meublée via une SCI, il faut impérativement que celle-ci soit imposée à l’IS.
- Vous pourrez alors déduire les charges d’exploitation, ainsi que les amortissements. Vous bénéficierez également d’une visibilité à long terme sur la fiscalité.
- C’est un excellent choix si vous prévoyez d’investir pour louer et conserver votre patrimoine.
J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair sur la fiscalité de la SCI en location meublée. Est-ce que c’est quelque chose que vous envisagez ?
N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et de vos interrogations dans les commentaires ci-dessous.