Il y a une question qui revient régulièrement lorsque j’échange avec vous au sujet du LMNP au régime réel simplifié et de son obligation de tenir une comptabilité. Cette question c’est : « Doit-on forcément faire appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité et déclaration du Loueur en Meublé Non Professionnel ?« .
Les régimes de déclaration fiscale définissent l’obligation comptable
Tout d’abord, lorsque vous faites de la location meublée, vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais il deviennent des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dès lors, vous avez 3 modes d’imposition possibles.
Le régime micro-BIC sans comptabilité
- Le régime micro-BIC avec 50% d’abattement. C’est le régime par défaut de la location meublée (jusqu’à 70.000 euros de loyers par an). Vous pratiquez un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs meublés et vous payez des impôts sur les 50% restants. Pour ce régime, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité, puisque le calcul est très simple.
- Le régime micro-BIC avec 71% d’abattement. Celui-ci ne concerne que les gîtes, les chambres d’hôtes et les logements saisonniers classés en Meublé de Tourisme. Le principe est le même que le micro-BIC à 50% d’abattement, mais vous ne déclarez plus que 29% de vos revenus locatifs. Vous payez donc des impôts sur ces 29%. Là encore, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité.
Le régime réel simplifié, nécessitant la tenue des comptes
C’est le régime par défaut si vos revenus locatifs meublés dépassent 70.000 euros par an.
En-dessous, vous pouvez en bénéficier, sur option, en faisant la demande auprès de l’administration fiscale. Souvent méconnu et encore peu utilisé, c’est pourtant le régime le plus avantageux dans 85% des cas.
En effet, vous pouvez déduire vos charges d’exploitation ainsi que les amortissements de différents éléments (appartement, meubles et travaux).
Opter pour le régime réel simplifié vous permet, dans bien des cas, d’obtenir un résultat fiscal négatif et de ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs. Les déficits sont reportables sur 10 ans, ce qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
En contrepartie, cela nécessite de tenir une comptabilité pour faire votre déclaration LMNP.
La tenue de la comptabilité freine les investisseurs en réel simplifié
Comme je vous le disais, bien que le régime réel simplifié soit bien souvent le plus intéressant financièrement, il est encore trop peu utilisé. Je vois plusieurs raisons à cela.
Un manque de connaissance du régime réel simplifié
Tout d’abord, la raison la plus simple, c’est que le régime réel simplifié d’imposition est tout simplement méconnu.
On met souvent en avant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel pour l’abattement sur les revenus locatifs dont peut bénéficier le propriétaire, mais plus rarement pour le régime réel simplifié.
La complexité de la déclaration fiscale
Ensuite, c’est le sujet de cet article, faire le choix du régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité.
Dès que l’on aborde ce sujet, beaucoup de personnes trouvent cela trop compliqué, prennent peur et préfèrent la simplicité du micro-BIC. Pourtant, même si vous avez tout à fait le droit de faire vous-même la comptabilité de votre activité de LMNP, rien ne vous y oblige !
Vous pouvez faire appel à un expert-comptable, dont c’est justement le métier, pour le faire à votre place. Il s’occupera également de votre déclaration LMNP de résultat fiscal auprès des impôts.
Le coût d’un expert-comptable
Enfin, le dernier élément qui freine les investisseurs en meublé à l’idée de basculer au régime réel simplifié, c’est le coût de l’expert-comptable.
Celui-ci varie entre 300€ et 1000€. C’est une fourchette large car le montant des honoraires peut varier en fonction de nombreux éléments : comptable pas cher en ligne ou comptable physique, nombre de biens immobiliers à déclarer, etc.
J’ai voulu faire ma comptabilité moi-même
Comme je vous le disais, il est tout à fait possible de faire vous-même votre comptabilité pour votre activité de LMNP au régime réel simplifié. D’ailleurs, j’ai moi-même fait cette expérience lorsque j’ai démarré la location meublée.
La tentation de la simplification
Lorsque j’ai acheté mon premier appartement, j’ai signé chez le notaire le 15 Décembre. C’est donc cette date que j’ai choisie pour déclarer mon début d’activité LMNP. Cependant, je n’ai encaissé aucun loyer, ni même démarré aucun des travaux prévus avant le 1er Janvier.
J’ai donc eu 15 jours d’activité pour mon premier exercice comptable, pendant lesquels je n’ai eu que peu de dépenses : l’achat, quelques charges et mise en route des contrats d’énergie.
Voulant faire l’économie d’un expert-comptable pour ce premier bilan, je me suis tourné vers un membre de ma famille qui est un ancien du métier. Il m’a aidé à établir ma comptabilité puis j’ai fait les démarches moi-même pour déclarer les chiffres en ligne.
La peur de faire des erreurs de déclarations fiscales
Dans l’absolu, ce n’est pas compliqué. Ce qui est plus inquiétant, en revanche, c’est la peur de potentiellement faire une erreur en remplissant mal les éléments de comptabilité. Je me rappelle encore que j’étais franchement hésitant au moment de cliquer sur « Valider et envoyer les éléments » de ma déclaration LMNP.
Je suis content de l’avoir fait une fois pour voir comment ça fonctionne. Par contre, je me suis promis de faire appel à un expert-comptable par la suite. Je vous explique pourquoi dans la suite de cet article.
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP ?
Comme je vous le disais, je fais maintenant appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité de mes locations meublées, et je ne compte pas revenir en arrière.
Je vois 5 raisons pour lesquelles il est vraiment intéressant de passer par un professionnel.
#1 – Un gain de temps
Si vous choisissez de faire appel à un expert-comptable, vous allez vous libérer du temps. En effet, c’est lui qui va faire la comptabilité, vous pourrez donc vous concentrer sur autre chose.
#2 – Un faible risque d’erreurs
Je ne sais pas pour vous, mais moi, la comptabilité, ça me gonfle. J’étais une vraie buse dans cette matière lorsque j’étais étudiant, et les choses ne se sont pas arrangées avec le temps.
Plutôt que de vouloir à tout prix m’entêter dans quelque chose que j’ai du mal à comprendre, et donc à essayer de travailler sur mes points faibles, je préfère déléguer la gestion comptable à une personne compétente.
Le risque d’erreur est minime, et la probabilité que je chope une migraine également 🙂 .
#3 – L’avis de l’expert
Un expert-comptable n’est pas là uniquement pour mettre des chiffres dans des cases et faire votre comptabilité.
Son rôle est également de vous accompagner et de vous conseiller sur les meilleurs choix fiscaux à faire, en fonction de votre situation. En décidant de ne pas faire appel à lui, vous risquez de vous priver d’une précieuse source de conseils, qui peuvent valoir bien plus que les honoraires de l’expert-comptable.
#4 – Un risque de contrôle fiscal moindre
Il est évident que si vous faites appel à un professionnel, dont c’est le métier, pour établir votre comptabilité et faire la déclaration LMNP de votre résultat auprès de l’administration fiscale, vous diminuez le risque de subir un contrôle fiscal.
À l’inverse, si vous décidez de faire vous-même la comptabilité, le risque de faire une erreur est bien plus important, à plus forte raison si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres. Les risques de contrôles sont donc plus importants.
#5 – Les honoraires sont des charges déductibles
Les honoraires de l’expert-comptable sont des charges d’exploitation. Vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs, et donc diminuer votre résultat fiscal. Pourquoi s’en priver ?
De plus, si vous décidez d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous pouvez en plus bénéficier d’une réduction d’impôt de vos frais de comptabilité. Vous pouvez déduire jusqu’à 2/3 des honoraires de l’expert-comptable (dans la limite de 915 euros par an) directement de votre impôt sur le revenu (et non de vos loyers) !
L’expert-comptable: pas obligatoire mais recommandé
Je pense que vous l’aurez compris, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité de votre activité de LMNP.
En revanche, si ce choix est facultatif, je vous recommande fortement de le faire quand même.
En effet, entre les multiples avantages que vous allez en tirer (gain de temps, sécurité, sérénité, déductions fiscales et déclaration LMNP à votre place), le choix est vite fait.
Et vous, quel est votre avis sur le sujet ? Est-ce que vous préférez la sérénité de confier ça à un expert, ou bien est-ce que vous pensez qu’il est préférable de faire vous-même la comptabilité de votre activité de location meublée ? N’hésitez pas à partager votre avis dans les commentaires ci-dessous.